Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 11/08/2026
É possível comprar um imóvel que ainda está em inventário, mas não da forma que a maioria das pessoas imagina. Enquanto a partilha não termina, a herança é um todo unitário e indivisível: nenhum herdeiro é dono exclusivo de um apartamento específico só porque seu quinhão daria para isso. O que se compra, nesse estágio, é a quota hereditária — por escritura pública de cessão de direitos hereditários — ou o próprio imóvel vendido pelo espólio, com autorização judicial ou pela via extrajudicial admitida em regulamentação recente.
Confundir esses dois caminhos é a origem de quase todos os problemas nesse tipo de negócio. A seguir você entende cada um, o direito de preferência dos coerdeiros, os riscos tributários e as cautelas que tornam a compra segura. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do seu caso por um advogado.
Por que um herdeiro não pode vender sozinho o imóvel do falecido?
Resposta direta: porque, pelo art. 1.791 do Código Civil, a herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros, e até a partilha o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse é indivisível.
Com a morte, opera-se o que se chama de saisine: o art. 1.784 determina que a herança se transmite desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários. Mas transmite-se a universalidade, não bens individualizados. Só a partilha define quem fica com o quê.
Por isso, o herdeiro que assina um contrato prometendo “vender o apartamento do meu pai” está prometendo algo que ainda não lhe pertence de forma exclusiva. A partilha pode lhe atribuir outro bem, dinheiro, ou uma quota menor — especialmente diante de dívidas do espólio, meação do cônjuge sobrevivente, colação de doações ou surgimento de outros sucessores.
O que é a cessão de direitos hereditários?
Resposta direta: é o negócio pelo qual o herdeiro transfere a terceiro a sua quota na herança. O art. 1.793 do Código Civil exige escritura pública para esse ato, independentemente do valor do acervo — o direito à sucessão aberta é considerado bem imóvel pelo art. 80, II.
Aqui está o erro mais caro do mercado: cessão de direitos hereditários feita por instrumento particular. Não vale. A escritura pública é da substância do ato, e um contrato de gaveta nesse contexto simplesmente não produz o efeito pretendido.
Outro ponto crítico está no §2º do art. 1.793: é ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente. Ou seja, ceder “os meus 25% daquele imóvel da rua tal” é ineficaz. O objeto regular é a fração ideal da universalidade, e o bem específico só se define na partilha.
Vale ainda a advertência do §3º: é ineficaz a disposição, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade, sem autorização do juízo do inventário.
Como funciona o direito de preferência dos coerdeiros?
Resposta direta: pelo art. 1.794 do Código Civil, o coerdeiro não pode ceder sua quota a pessoa estranha à sucessão se outro coerdeiro a quiser, tanto por tanto. Desrespeitada a preferência, o art. 1.795 permite ao coerdeiro preterido depositar o preço e haver para si a quota cedida, no prazo de cento e oitenta dias após a transmissão.
O STJ já assentou que a notificação dos coerdeiros precisa ser adequada e específica: informar o preço, a forma de pagamento e as demais condições do negócio. Comunicar genericamente a “intenção de vender” não satisfaz a exigência legal.
Para o comprador, isso significa que exigir a anuência expressa de todos os coerdeiros na própria escritura de cessão é a forma mais eficaz de eliminar o risco. Sem essa anuência, o negócio nasce com um prazo de cento e oitenta dias pendendo sobre ele.
Quando é preciso alvará judicial para vender o imóvel?
Resposta direta: quando quem vende é o espólio e o inventário tramita judicialmente. O art. 619, I, do CPC exige que o inventariante seja autorizado pelo juiz, ouvidos os interessados, para alienar bens de qualquer espécie. O procedimento de alvará segue a jurisdição voluntária do art. 725, VII.
Essa é a via mais segura para o comprador que quer o imóvel, e não uma quota: o espólio vende, o juiz autoriza, os herdeiros são ouvidos, e o preço ingressa no acervo para ser partilhado. O adquirente recebe título apto a registro e não fica exposto às incertezas da partilha.
Existe também a hipótese de alienação no inventário extrajudicial, admitida por regulamentação do Conselho Nacional de Justiça editada em 2024, mediante escritura pública e cumpridos requisitos rigorosos — entre eles a inexistência de incapazes, de testamento e de litígio. Como se trata de matéria regulamentar e de aplicação recente, é indispensável confirmar as exigências no cartório e no estado onde o inventário corre.
Tabela: cessão de direitos hereditários x venda pelo espólio
| Critério | Cessão de direitos hereditários | Venda pelo espólio |
|---|---|---|
| O que se adquire | Quota ideal na herança | O imóvel determinado |
| Quem transfere | O herdeiro cedente | O espólio, pelo inventariante |
| Forma | Escritura pública (art. 1.793) | Escritura pública com autorização |
| Autorização judicial | Não, mas há preferência dos coerdeiros | Sim, no inventário judicial (art. 619, I, do CPC) |
| Risco principal | Partilha atribuir outro bem ou quota menor | Menor; depende da regularidade do procedimento |
| Resultado registral | Depende da partilha e do formal | Título apto a registro |
Quais tributos incidem nesse tipo de operação?
Resposta direta: a transmissão causa mortis atrai o ITCMD, imposto estadual devido pelo espólio no inventário. A cessão onerosa de direitos hereditários e a compra do imóvel podem atrair ITBI, imposto municipal. Não existe resposta nacional única: as regras variam conforme a legislação estadual e municipal.
É comum encontrar textos afirmando categoricamente que “cessão onerosa sempre paga ITBI e nunca ITCMD”. A realidade é mais nuançada e depende da natureza do ato, do objeto, do momento e da lei local. Antes de fechar o negócio, vale consultar a Fazenda estadual e a prefeitura, porque o custo tributário pode alterar significativamente a viabilidade econômica da compra.
Atenção também à cessão gratuita dirigida a pessoa determinada: ela não se confunde com a renúncia pura e simples dos arts. 1.804 a 1.813 e costuma ter tratamento tributário próprio, por configurar, na prática, aceitação seguida de doação.
Quais cautelas o comprador deve adotar?
Resposta direta: identificar todos os herdeiros, o cônjuge ou companheiro sobrevivente e eventuais incapazes, verificar existência de testamento, examinar as dívidas do espólio, conferir a matrícula e obter a anuência expressa dos coerdeiros.
O passivo sucessório merece atenção especial. O art. 1.792 limita a responsabilidade do herdeiro às forças da herança, mas isso não impede que dívidas do espólio consumam boa parte do acervo — e, com ele, o valor da quota cedida. IPTU atrasado, cotas condominiais, hipoteca, indisponibilidade e execuções em curso precisam ser mapeados antes da assinatura, do mesmo modo que em qualquer aquisição, como detalhamos no artigo sobre certidões negativas na compra de imóvel.
Do lado contratual, três cláusulas fazem diferença: a que prevê anuência de todos os coerdeiros, a que condiciona parte do pagamento à homologação da partilha e a que estabelece o que acontece caso a partilha atribua ao cedente bem diverso do esperado.
O cessionário vira herdeiro e pode acompanhar o inventário?
Resposta direta: ele adquire os direitos patrimoniais da quota, mas não a qualidade pessoal de herdeiro. Pode, no entanto, requerer a abertura do inventário e atuar no processo, conforme o art. 616, V, do CPC.
Essa legitimidade é importante na prática, porque muitos inventários ficam parados por anos. O cessionário que depende da partilha para consolidar seu direito tem instrumento processual para impulsionar o feito e defender seus interesses no rateio das dívidas, tema que se conecta com o texto sobre escritura e registro de imóvel.
Perguntas frequentes sobre compra de imóvel de herança (FAQ)
1. Posso comprar imóvel antes de terminar o inventário?
Sim, por dois caminhos: escritura pública de cessão de direitos hereditários, que transfere a quota do herdeiro, ou venda pelo espólio, com autorização judicial no inventário judicial.
2. Cessão de direitos hereditários pode ser feita por contrato particular?
Não. O art. 1.793 do Código Civil exige escritura pública, porque o direito à sucessão aberta é considerado bem imóvel pelo art. 80, II.
3. Um herdeiro pode ceder a parte dele em um imóvel específico?
Não com eficácia. O art. 1.793, §2º, torna ineficaz a cessão de direito hereditário sobre bem da herança considerado singularmente antes da partilha.
4. Os outros herdeiros podem desfazer a venda feita a estranho?
Podem exercer a preferência. Pelo art. 1.795, o coerdeiro preterido deposita o preço e haverá para si a quota cedida, no prazo de cento e oitenta dias contados da transmissão.
5. Quem paga ITCMD e ITBI nessa operação?
O ITCMD incide sobre a transmissão causa mortis e é apurado no inventário. A cessão onerosa e a aquisição do imóvel podem gerar ITBI municipal. As regras variam por estado e município, exigindo consulta prévia.
Fontes oficiais consultadas
- Código Civil – Lei 10.406/2002
- Código de Processo Civil – Lei 13.105/2015
- Constituição Federal – arts. 155 e 156
Leia também
- Documentos para comprar um imóvel: guia da compra segura
- Contrato de compra e venda x compromisso: diferenças práticas
- ITBI: quem paga, quando pagar e qual a base de cálculo
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
