Tempo de leitura: 9 min · Publicado em 11/08/2026
Cota condominial em atraso rende correção monetária, juros e multa de até 2% sobre o débito. Desde o Código de Processo Civil de 2015, a dívida documentalmente comprovada é título executivo extrajudicial, o que permite ao condomínio ir direto à execução, sem precisar de uma ação de conhecimento prévia. E, como a dívida está ligada ao imóvel, o próprio apartamento pode ser penhorado — inclusive quando é bem de família.
Este guia explica os limites da cobrança, os prazos, o que o condomínio pode e o que não pode fazer, e quais defesas realmente existem para o condômino inadimplente. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do seu caso por um advogado.
Quanto o condomínio pode cobrar de multa e juros?
Resposta direta: pelo art. 1.336, §1º, do Código Civil, o condômino que não pagar sua contribuição fica sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 do Código Civil, além da multa de até dois por cento sobre o débito.
O teto de 2% é legal e não pode ser ampliado por convenção ou por assembleia. Esse é um dos pontos em que o Código Civil de 2002 rompeu com o regime anterior, que admitia multa de até 20%. Convenções antigas que ainda preveem percentuais elevados devem ser lidas com essa limitação em mente para os débitos posteriores à vigência do Código atual.
Os juros, ao contrário, admitem previsão convencional. E aqui está a atualização que a maioria dos conteúdos ainda não incorporou: a Lei 14.905/2024 alterou a redação do §1º, que hoje remete aos juros do art. 406 do Código Civil quando a convenção é silente. A antiga referência automática a um por cento ao mês deixou de constar do dispositivo. Some-se a correção monetária, que não é penalidade, mas mera recomposição do valor da moeda.
O condomínio precisa entrar com ação de cobrança?
Resposta direta: não necessariamente. O art. 784, X, do CPC classifica como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas.
Essa foi uma das mudanças mais relevantes trazidas pelo CPC de 2015. Antes, o condomínio precisava percorrer todo um processo de conhecimento para só então executar. Hoje, munido da convenção, da ata que aprovou o orçamento ou o rateio e da planilha do débito, ele ajuíza diretamente a execução.
A expressão “documentalmente comprovadas” carrega o requisito central: previsão na convenção ou aprovação em assembleia, com demonstrativo claro do débito. Cobranças criadas informalmente pelo síndico, sem respaldo assemblear, não têm força executiva — e essa é uma das defesas mais eficazes do condômino.
Qual é o prazo de prescrição da dívida de condomínio?
Resposta direta: cinco anos. No Tema 949, julgado sob o rito dos repetitivos, o STJ firmou que a pretensão de cobrança de cotas condominiais se sujeita ao prazo do art. 206, §5º, I, do Código Civil, contado do dia seguinte ao vencimento de cada prestação.
A contagem é feita parcela a parcela, a partir do vencimento de cada uma. Isso significa que uma cobrança pode ser parcialmente prescrita: as cotas mais antigas caem, as recentes permanecem exigíveis. Na prática, é comum que planilhas apresentadas em execuções incluam períodos já fulminados pela prescrição — vale sempre conferir.
Tabela: encargos e efeitos da inadimplência condominial
| Item | Regra | Base legal |
|---|---|---|
| Multa moratória | Até 2% sobre o débito | Art. 1.336, §1º, do Código Civil |
| Juros | Convencionados ou os do art. 406 do Código Civil | Art. 1.336, §1º (Lei 14.905/2024) |
| Natureza da dívida | Título executivo extrajudicial | Art. 784, X, do CPC |
| Prescrição | 5 anos, por parcela (Tema 949 do STJ) | Art. 206, §5º, I, do Código Civil |
| Penhora do bem de família | Admitida | Art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 |
| Responsabilidade na venda | Acompanha o imóvel | Art. 1.345 do Código Civil |
O apartamento pode ser penhorado mesmo sendo bem de família?
Resposta direta: sim. O art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 afasta a impenhorabilidade do bem de família quando a cobrança decorre de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel familiar — hipótese em que se enquadram as cotas condominiais.
A lógica é a mesma da natureza propter rem: se a dívida nasce da própria unidade e reverte em benefício dela, não faria sentido blindar o bem que gerou o débito. Por isso, alegar bem de família em execução condominial, isoladamente, não costuma prosperar.
Isso não significa que a penhora seja a primeira medida. O processo executivo segue sua ordem própria, com citação para pagamento, possibilidade de acordo e busca de outros bens. Mas o imóvel é, sim, garantia efetiva do crédito condominial.
O condomínio pode cortar água, energia ou barrar o uso das áreas comuns?
Resposta direta: não. A jurisprudência repele sanções vexatórias e restrições que comprometam a dignidade ou a habitabilidade, como suspensão de serviços essenciais, proibição do uso do elevador ou impedimento de acesso à unidade.
A lei já forneceu ao condomínio os instrumentos adequados: multa, juros, correção, protesto do título e execução. Substituir esses meios por medidas constrangedoras não apenas é ilegítimo como expõe o condomínio a condenação por danos morais, o que agrava o prejuízo coletivo.
Sobre a extensão dos direitos e deveres de cada condômino, e os limites do poder do síndico e da assembleia, vale a leitura do artigo sobre direitos e deveres no condomínio.
Quem responde pela dívida quando o imóvel é vendido ou alugado?
Resposta direta: na venda, o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros, por força do art. 1.345 do Código Civil. Na locação, o responsável perante o condomínio continua sendo o proprietário, ainda que o contrato atribua o pagamento ao inquilino.
Essa distinção é fonte constante de conflito. O acordo entre locador e locatário produz efeitos entre eles, mas o condomínio cobra de quem a lei indica. Se o inquilino não paga, o proprietário arca e depois busca o regresso. A dinâmica completa da compra com passivo está no artigo sobre dívida de condomínio e IPTU após a venda.
Quais defesas o condômino pode apresentar?
Resposta direta: prescrição das parcelas mais antigas, ausência de aprovação assemblear da despesa cobrada, erro de cálculo ou de rateio, aplicação de multa acima do limite legal, cobrança de encargos não previstos e pagamento já realizado.
Vale destacar o argumento do rateio. O art. 1.336, I, determina que a contribuição seja proporcional às frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Cobranças que ignoram esse critério, ou que aplicam rateio distinto sem base convencional ou assemblear, são questionáveis.
Outro ponto: despesas extraordinárias exigem aprovação em assembleia com observância do quórum e da convocação regulares. Rateio aprovado em reunião irregular pode ser anulado, e a cobrança correspondente perde sustentação.
Vale a pena negociar antes da execução?
Resposta direta: quase sempre. O acordo evita custas, honorários e o risco de penhora, e costuma permitir redução ou parcelamento dos encargos moratórios. Para o condomínio, representa recebimento mais rápido e menor custo processual.
Formalize sempre por escrito, com discriminação do débito, dos encargos e das parcelas, e registre a aprovação quando a convenção exigir. Acordos verbais com o síndico são fonte garantida de conflito futuro, especialmente após a troca de administração.
Perguntas frequentes sobre cobrança de condomínio (FAQ)
1. Qual é a multa máxima por atraso no condomínio?
Dois por cento sobre o débito, conforme o art. 1.336, §1º, do Código Civil. Convenção ou assembleia não podem elevar esse percentual.
2. O condomínio pode executar direto, sem ação de cobrança?
Sim. O art. 784, X, do CPC atribui força de título executivo extrajudicial às contribuições previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas.
3. Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio?
Cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela, conforme o art. 206, §5º, I, do Código Civil e o Tema 949 do STJ.
4. Meu apartamento pode ser penhorado por dívida de condomínio?
Sim. O art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 excepciona a impenhorabilidade do bem de família nas dívidas devidas em função do próprio imóvel.
5. O condomínio pode me impedir de usar a piscina por estar devendo?
Não. Restrições ao uso de áreas comuns como forma de coagir ao pagamento são consideradas sanções vexatórias e vêm sendo rejeitadas pela jurisprudência.
Fontes oficiais consultadas
- Código Civil – Lei 10.406/2002
- Código de Processo Civil – Lei 13.105/2015
- Lei 8.009/1990 – impenhorabilidade do bem de família
Leia também
- Direitos e deveres no condomínio: o que diz a lei
- Imóvel com dívida de condomínio e IPTU: quem paga depois da venda
- Quem paga o IPTU do imóvel alugado: locador ou inquilino
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
