Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 11/08/2026
O Superior Tribunal de Justiça definiu a questão em dois temas repetitivos. Pelo Tema 938, é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão. O mesmo julgamento considerou abusiva a cobrança da SATI — serviço de assessoria técnico-imobiliária — ou de atividade congênere vinculada à celebração do contrato. Pelo Tema 939, a pretensão de restituição desses valores prescreve em três anos, com fundamento no enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil).
Em resumo: corretagem paga pelo comprador pode ser válida; SATI, não. E quem pagou tem prazo curto para pedir de volta. Este guia detalha as condições de validade da transferência, o que caracteriza a SATI e como estruturar o pedido de restituição.
Quando a corretagem pode ser cobrada do comprador?
Resposta direta: quando houver informação prévia e clara do preço total, com destaque do valor da comissão.
A regra do Código Civil é a de que a comissão é devida por quem contratou o corretor — em stands de venda de imóveis na planta, normalmente a incorporadora. O que o Tema 938 admitiu foi a transferência contratual desse encargo ao comprador, desde que atendido o dever de informação.
Os requisitos, na prática, são três: o consumidor precisa saber, antes de assinar, qual é o preço total da aquisição; o valor da comissão precisa estar destacado, e não diluído no preço; e a informação precisa ser prévia, não revelada apenas no ato da assinatura ou em recibo posterior.
Falhando qualquer desses elementos, a cobrança se torna questionável. Situações típicas de invalidade: recibo de corretagem assinado em separado, sem menção no contrato principal; valor apresentado apenas no fechamento, sem informação prévia; corretagem embutida no preço e cobrada novamente à parte.
Por que a SATI é considerada abusiva?
Resposta direta: porque cobra do consumidor um serviço que integra o dever da própria vendedora.
A SATI costuma ser apresentada como “assessoria técnico-imobiliária”, “assessoria jurídica” ou nome equivalente, com valor percentual sobre o preço. O problema é que os serviços que a justificariam — conferência de documentos, esclarecimentos sobre o contrato, orientação sobre financiamento — são inerentes à atividade do fornecedor e já remunerados na operação.
O julgamento firmou a abusividade dessa cobrança e de atividades congêneres vinculadas à celebração do contrato. Não importa o nome usado: o que se examina é a substância do serviço e a sua vinculação ao próprio negócio principal.
| Cobrança | Situação | Fundamento |
|---|---|---|
| Comissão de corretagem transferida ao comprador | Válida, se informada previamente e destacada | Tema 938/STJ |
| Comissão sem informação prévia ou sem destaque | Questionável | Dever de informação do CDC |
| SATI ou assessoria congênere | Abusiva | Tema 938/STJ |
| Restituição dos valores | Prazo de 3 anos | Tema 939/STJ e art. 206, § 3º, IV, do CC |
Qual o prazo para pedir a devolução?
Resposta direta: três anos, contados do pagamento, com base no enriquecimento sem causa.
O Tema 939 afastou a aplicação do prazo decenal e fixou o trienal do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. A contagem, em regra, corre do desembolso — que costuma ocorrer no ato da assinatura, no stand de vendas.
Esse prazo curto é a razão pela qual muitas pretensões legítimas se perdem. Quem pagou SATI há mais de três anos, sem qualquer causa interruptiva, dificilmente conseguirá reaver os valores. Por isso, ao identificar a cobrança, a providência deve ser imediata.
Sobre a forma da devolução, a discussão é caso a caso: a restituição simples é a regra, e a devolução em dobro depende da demonstração dos requisitos legais de cobrança indevida, especialmente a ausência de engano justificável.
Como identificar as cobranças no seu contrato
Resposta direta: confira o quadro resumo, os recibos assinados no stand e a composição do preço.
- Quadro resumo do contrato: veja se o preço total inclui ou não a comissão e se há destaque do valor.
- Recibos avulsos assinados no dia da compra, muitas vezes em favor de empresa diferente da vendedora.
- Boletos e comprovantes de transferência com beneficiários distintos da incorporadora.
- Nomenclaturas como SATI, assessoria técnica, taxa de análise, taxa administrativa, serviço de intermediação complementar.
- Material publicitário e tabela de vendas, que ajudam a demonstrar o preço anunciado versus o efetivamente pago.
Guarde tudo. Em ações desse tipo, o desfecho costuma depender da prova documental do que foi informado antes da assinatura — exatamente a lógica de conferência que recomendamos em documentos para comprar um imóvel.
E se o negócio for desfeito? A corretagem é devolvida?
Resposta direta: depende da causa do desfazimento e do momento em que ocorre.
Quando o contrato é resolvido por culpa da vendedora — atraso na entrega, por exemplo —, a tendência é a devolução integral de tudo que o comprador pagou, inclusive a corretagem, porque ele não pode suportar custo de um negócio frustrado por quem deu causa à ruptura.
Quando a resolução decorre de desistência do comprador, a lógica é outra: a Lei do Distrato autoriza a dedução da corretagem dos valores a devolver, além da multa. As regras de retenção e os prazos estão em distrato de imóvel na planta.
Há ainda a hipótese de arrependimento no prazo legal de reflexão, quando a compra ocorre fora do estabelecimento comercial, em estandes ou feirões. Nesse caso, a devolução dos valores pagos, incluída a corretagem, deve ser integral e imediata.
Como cobrar na prática
Resposta direta: notifique, junte a documentação e ajuíze com cálculo destacado por rubrica.
- Reúna contrato, quadro resumo, recibos, comprovantes de pagamento e publicidade.
- Separe as rubricas: corretagem de um lado, SATI e congêneres de outro — os fundamentos são diferentes.
- Verifique o prazo de três anos desde cada pagamento.
- Notifique a vendedora e a imobiliária, o que facilita a solução administrativa e documenta a recusa.
- Ajuíze a ação de repetição de indébito, com pedido de restituição corrigida e juros, indicando os temas repetitivos aplicáveis.
Um cuidado técnico importante: identificar corretamente quem recebeu cada valor. É comum que a corretagem tenha sido paga a empresa terceirizada e a SATI a outra pessoa jurídica, o que afeta a legitimidade passiva e pode gerar extinção do processo se o polo passivo for mal formado.
Corretagem na compra entre particulares: quem deve pagar?
Resposta direta: quem contratou o corretor, salvo ajuste expresso em sentido diverso.
Fora do cenário de lançamento imobiliário, a lógica é a do Código Civil: a remuneração é devida ao corretor pelo resultado útil da aproximação, e quem responde por ela é quem o contratou. Se o vendedor procurou a imobiliária para anunciar o imóvel, a comissão é dele; se o comprador contratou alguém para buscar imóveis, é do comprador.
A comissão é devida quando o negócio se conclui em razão da mediação, ainda que a assinatura ocorra depois, se o resultado decorreu do trabalho do corretor. Também é devida quando as partes se arrependem após o acordo já formado por intermediação bem-sucedida — o corretor cumpriu sua obrigação, que é de resultado quanto à aproximação útil.
Por isso, três cuidados evitam litígio: registrar por escrito quem contratou o corretor e qual o percentual; definir se a comissão está incluída ou não no preço anunciado; e prever expressamente o que acontece se o negócio não se concretizar por culpa de uma das partes.
Financiamento e taxas bancárias: o que é cobrável?
Resposta direta: tarifas de avaliação e de registro têm regime próprio e não se confundem com a SATI.
É comum que o comprador confunda todas as cobranças acessórias em um único bloco. Não é assim. A tarifa de avaliação do imóvel pelo banco e as despesas de registro e de imposto de transmissão têm natureza distinta da SATI: correspondem a serviços efetivamente prestados ou a obrigações legais do negócio.
O que se examina, nessas rubricas, é a transparência e a razoabilidade: o valor precisa estar informado no custo efetivo total da operação, sem duplicidade e sem cobrança por serviço não prestado. Cobrança de tarifa por serviço que o próprio banco tem interesse em realizar, sem qualquer utilidade para o consumidor, é passível de discussão.
Já o ITBI e os emolumentos de cartório são custos legais do adquirente, salvo ajuste diverso — tema que detalhamos em ITBI: quem paga, quando pagar e qual a base de cálculo. Distinguir cada rubrica é o primeiro passo para saber o que é realmente questionável.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. O comprador pode ser obrigado a pagar a corretagem?
Pode, se houver previsão contratual e informação prévia do preço total com destaque do valor da comissão, conforme o Tema 938 do STJ.
2. A SATI é legal?
Não. O STJ considerou abusiva a cobrança de SATI ou de atividade congênere vinculada à celebração do contrato.
3. Qual o prazo para pedir a devolução?
Três anos, contados do pagamento, conforme o Tema 939 do STJ e o art. 206, § 3º, IV, do Código Civil.
4. A devolução é em dobro?
Em regra, simples. A devolução em dobro depende da demonstração dos requisitos legais da cobrança indevida.
5. Se eu desistir da compra, recebo a corretagem de volta?
Se a desistência for sua, a lei autoriza a dedução da corretagem. Se a ruptura for por culpa da construtora, a devolução tende a ser integral.
Fontes oficiais consultadas
- Código Civil (Lei 10.406/2002) — arts. 206, § 3º, IV, e 722 a 729
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)
Leia também
- Distrato de imóvel na planta: direitos do comprador
- Atraso na entrega do imóvel na planta
- Documentos para comprar um imóvel
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
