Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 12/08/2026
É possível comprar e vender imóvel por procuração, mas o instrumento exige cuidados específicos. Para alienar bens imóveis, a procuração deve ser lavrada por instrumento público e conter poderes especiais e expressos — não bastam poderes genéricos de administração. A chamada procuração em causa própria, prevista no art. 685 do Código Civil, é figura distinta: nela o mandatário atua em seu próprio interesse, o mandato é irrevogável, não se extingue pela morte de qualquer das partes e dispensa a prestação de contas, ficando o outorgado obrigado apenas a satisfazer as obrigações do mandato. Justamente por essas características, ela é frequentemente usada como substituto informal da escritura de compra e venda — prática arriscada, que não transfere a propriedade e não substitui o registro.
Boa parte das fraudes imobiliárias brasileiras passa por procurações: instrumentos falsos, revogados, vencidos ou outorgados por pessoa já falecida. Este guia mostra como usar o instrumento com segurança e o que verificar antes de fechar negócio com um procurador.
Quais poderes a procuração precisa conter?
Resposta direta: poderes especiais e expressos para alienar, com identificação do imóvel.
A lei exige poderes especiais para os atos que exorbitam da administração ordinária, entre eles alienar, hipotecar, transigir e dar quitação. Na prática notarial e registral, isso se traduz na exigência de que o instrumento identifique o imóvel — matrícula, endereço, descrição — e diga expressamente o que o procurador pode fazer.
Procuração com poderes vagos, do tipo “para tratar de todos os interesses do outorgante”, não permite a lavratura de escritura de venda. E o excesso de poderes também merece atenção do outorgante: procuração que autoriza vender por qualquer preço, receber e dar quitação entrega ao procurador o controle total da operação.
Recomenda-se, portanto, delimitar: qual imóvel, por qual preço mínimo, com que forma de pagamento, com prazo de validade e, se possível, com identificação da conta em que o valor deve ser depositado.
O que verificar antes de comprar de um procurador?
Resposta direta: autenticidade, vigência, poderes e situação do outorgante.
- Confirme a autenticidade junto ao tabelionato que lavrou a procuração, inclusive por certidão.
- Verifique se houve revogação — a revogação costuma ser averbada no mesmo tabelionato.
- Cheque o prazo de validade e a existência de substabelecimento, conferindo a cadeia completa.
- Confirme que o outorgante está vivo e capaz: a morte extingue o mandato comum, e o negócio celebrado depois é gravemente viciado.
- Analise os poderes: alienar, receber o preço, dar quitação, outorgar escritura, representar perante o registro.
- Prefira pagar ao próprio titular, por transferência bancária rastreável para conta do outorgante.
- Converse diretamente com o proprietário, sempre que possível, por videochamada ou pessoalmente.
Esses cuidados se somam à checagem documental completa do imóvel e do vendedor, detalhada em certidões negativas na compra de imóvel.
Como a procuração se extingue?
Resposta direta: por revogação, renúncia, morte ou interdição de qualquer das partes, mudança de estado que inabilite o outorgante, e pelo término do prazo ou conclusão do negócio.
A revogação é o modo mais comum e deve ser comunicada ao mandatário e, para proteger terceiros, averbada no tabelionato e comunicada a quem possa contratar com o procurador. Enquanto o terceiro de boa-fé desconhecer a revogação, o negócio pode produzir efeitos em relação a ele.
A morte do outorgante é causa automática de extinção do mandato comum. É por isso que a conferência de vida do proprietário, no dia do ato, é providência elementar e frequentemente negligenciada — muitas fraudes se apoiam exatamente nisso.
| Aspecto | Procuração comum | Procuração em causa própria |
|---|---|---|
| Revogável | Sim | Não |
| Extingue com a morte | Sim | Não |
| Prestação de contas | Sim | Dispensada |
| Transfere a propriedade | Não | Não — depende de título e registro |
Procuração em causa própria substitui a escritura?
Resposta direta: não. Ela não transfere a propriedade nem dispensa o registro.
É um erro comum e caro. Muita gente “compra” imóvel recebendo uma procuração em causa própria e acredita estar segura porque o instrumento é irrevogável e sobrevive à morte do outorgante. Mas propriedade imobiliária se adquire com título e registro — e procuração não é título translativo.
Enquanto não houver escritura e registro, o imóvel continua em nome do outorgante, sujeito a penhoras, indisponibilidades, inventário e dívidas dele. O “comprador” é apenas titular de um mandato.
Além disso, o uso da procuração em causa própria como sucedâneo da compra e venda costuma esconder pendências: imóvel sem regularização, dívidas tributárias, restrição judicial. Quando essas pendências aparecem, o portador da procuração descobre que não tem a proteção que imaginava. A solução, nesses casos, costuma passar pela adjudicação compulsória, tratada em adjudicação compulsória extrajudicial.
Como se proteger ao outorgar uma procuração
Resposta direta: restrinja poderes, fixe prazo e defina a destinação do dinheiro.
Do lado de quem outorga, as recomendações são objetivas: descrever o imóvel; fixar preço mínimo; delimitar a forma de pagamento; indicar a conta bancária de titularidade do outorgante para depósito; estabelecer prazo curto de validade; evitar poderes para substabelecer, ou permiti-los apenas com reserva; e revogar formalmente quando o negócio se concluir ou for abandonado.
Para pessoas idosas ou com dificuldade de locomoção, o tabelião pode lavrar o ato fora do cartório, o que dispensa procurações amplas outorgadas “por precaução” — instrumentos que costumam permanecer válidos por anos e são fonte recorrente de abuso patrimonial.
Fraudes comuns envolvendo procuração
Resposta direta: falsificação, uso após revogação ou morte, e substabelecimento em cadeia.
A fraude mais grosseira é a procuração falsa, lavrada em cartório inexistente ou com selo adulterado. Ela é detectada com uma simples ligação ou consulta ao tabelionato indicado — providência que, incrivelmente, a maioria dos compradores não realiza.
A mais frequente é o uso de procuração revogada ou extinta, especialmente após a morte do outorgante. Como o registro do óbito não repercute automaticamente nos tabelionatos, o instrumento continua fisicamente íntegro e aparenta validade.
Há ainda o substabelecimento em cadeia, em que a procuração original passa por dois, três ou mais substabelecimentos até chegar a quem assina a escritura. Cada elo precisa ser conferido: se um deles for inválido, todos os posteriores caem.
Por fim, existe o cenário de abuso patrimonial de pessoa idosa, em que um familiar obtém procuração ampla e aliena bens sem conhecimento do titular. Nesses casos, além da anulação do negócio, discute-se responsabilidade civil e, conforme a hipótese, repercussão criminal.
O que fazer se o negócio já foi feito com procuração viciada?
Resposta direta: agir rápido, com registro dos fatos e medidas cautelares para evitar a revenda.
A primeira providência é documental: obtenha a matrícula atualizada, a escritura lavrada, a procuração utilizada e as certidões do tabelionato. Esse conjunto revela a cadeia e a natureza do vício.
Em seguida, é essencial impedir que o imóvel circule para terceiro de boa-fé, o que dificultaria enormemente a recuperação. A averbação da existência de ação na matrícula e o pedido de indisponibilidade são medidas que devem ser buscadas com urgência.
No mérito, discute-se a invalidade do negócio e a responsabilidade de quem participou. É importante lembrar que a proteção do adquirente de boa-fé é levada muito a sério pelo sistema registral, o que reforça duas conclusões: quem compra deve conferir tudo antes, e quem é vítima deve agir imediatamente. As consequências das alienações viciadas em contexto de dívida são tratadas em fraude à execução e fraude contra credores.
Procuração de pessoa jurídica e de estrangeiro
Resposta direta: exigem conferência adicional de representação e, no caso de documento estrangeiro, de apostilamento e tradução.
Quando o vendedor é pessoa jurídica, não basta a procuração: é preciso verificar o contrato social ou estatuto consolidado, a ata de eleição dos administradores e os limites de poderes previstos no ato constitutivo. Muitos estatutos exigem assinatura conjunta de dois administradores ou autorização de assembleia para alienar imóveis.
Procuração outorgada no exterior segue regra própria: precisa ser apostilada nos países signatários da Convenção da Apostila, ou consularizada nos demais, e traduzida por tradutor público juramentado, com registro no Registro de Títulos e Documentos antes de produzir efeitos no Brasil.
Esses cuidados alongam o cronograma da operação em alguns dias e devem ser considerados no calendário do negócio. Descobrir a exigência na véspera da escritura é uma das causas mais comuns de adiamento de fechamento.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. Procuração para vender imóvel precisa ser pública?
Sim. Para alienar bens imóveis exige-se instrumento público com poderes especiais e expressos.
2. Procuração em causa própria transfere a propriedade?
Não. É mandato irrevogável no interesse do próprio mandatário, mas a propriedade só se transfere com título e registro.
3. A morte do proprietário invalida a procuração?
Extingue o mandato comum. A procuração em causa própria, pelo art. 685, não se extingue pela morte de qualquer das partes.
4. Como sei se a procuração foi revogada?
Consultando o tabelionato que a lavrou e solicitando certidão atualizada antes do ato.
5. Posso pagar ao procurador?
Só se ele tiver poderes expressos para receber e dar quitação. Ainda assim, o mais seguro é transferir para conta de titularidade do proprietário.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Certidões negativas na compra de imóvel
- Adjudicação compulsória extrajudicial
- Escritura e registro de imóvel
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
