Tempo de leitura: 9 min · Publicado em 12/08/2026
O contrato de corretagem está disciplinado nos arts. 722 a 729 do Código Civil. Pelo art. 725, a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. O art. 726 trata da exclusividade: iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. E o art. 727 resolve o caso mais litigioso: se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida.
Corretagem gera litígio porque o serviço é imaterial e o resultado, às vezes, aparece meses depois. Este guia organiza as regras que definem quando a comissão é devida — e como documentar isso desde o início.
Quando a comissão é devida?
Resposta direta: quando o corretor obtém o resultado útil, ainda que o negócio se frustre por arrependimento das partes.
O critério legal é o resultado útil da mediação: aproximar as partes de modo que o negócio se conclua. Obtido esse resultado, a comissão é devida — e o art. 725 vai além, mantendo o direito mesmo quando o negócio não se efetiva por arrependimento das partes.
A razão é simples: o corretor cumpriu sua obrigação, que é de resultado quanto à aproximação útil, e não pode ser prejudicado por decisão posterior de quem o contratou. Por outro lado, se o negócio não se conclui porque o corretor não conseguiu aproximar as partes, nada é devido.
Há ainda o art. 728: se o negócio se concluir com a intervenção de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário — regra frequentemente afastada por convenção, mas que se aplica no silêncio.
O que é exclusividade e o que ela muda?
Resposta direta: ajustada por escrito, garante ao corretor a remuneração integral mesmo se o negócio for feito sem ele.
| Situação | Comissão devida? | Base legal |
|---|---|---|
| Negócio iniciado e concluído diretamente pelas partes, sem exclusividade | Não | Art. 726, primeira parte |
| Exclusividade escrita e negócio feito sem o corretor | Sim, integral | Art. 726, segunda parte |
| Exclusividade, mas corretor inerte ou ocioso comprovadamente | Não | Art. 726, parte final |
| Corretor dispensado e negócio concluído depois, fruto da mediação | Sim | Art. 727 |
| Negócio frustrado por arrependimento das partes | Sim | Art. 725 |
Repare no equilíbrio construído pela lei: a exclusividade protege o corretor, mas não premia a inatividade. A prova da inércia cabe a quem a alega, e é feita com a demonstração de ausência de anúncios, visitas, propostas e comunicação durante o período.
E quando o negócio fecha depois do prazo?
Resposta direta: a comissão é devida se o negócio for fruto da mediação anterior.
Este é o litígio clássico: o corretor apresenta o imóvel a um interessado, o contrato de corretagem termina, e meses depois as partes fecham diretamente. O art. 727 resolve: dispensado o corretor por não haver prazo determinado, e realizando-se o negócio posteriormente como fruto de sua mediação, a corretagem lhe é devida.
O ponto probatório decisivo é demonstrar o nexo entre a mediação e o negócio. Por isso, corretores diligentes documentam cada etapa: fichas de visita assinadas, e-mails de apresentação do imóvel, propostas formalizadas, mensagens datadas e registro do interessado.
Do outro lado, quem contrata deve estar ciente de que “esperar o contrato vencer” não afasta a comissão quando o comprador foi trazido pelo corretor. A tentativa de contornar a comissão por essa via costuma resultar em condenação, com honorários e correção.
Qual o valor da comissão e quem paga?
Resposta direta: o valor é o ajustado; na falta de ajuste, arbitra-se conforme a natureza do negócio e os usos locais. Paga quem contratou.
O Código Civil determina que, não havendo estipulação, a remuneração seja arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. No mercado imobiliário brasileiro, os percentuais usuais são conhecidos e variam conforme o tipo de imóvel e a região.
Quanto a quem paga, a regra é: paga quem contratou o corretor. Em vendas comuns, normalmente o vendedor. Em lançamentos imobiliários, o encargo pode ser transferido ao comprador, desde que haja informação prévia do preço total com destaque do valor da comissão — exigência tratada em corretagem e SATI na compra do imóvel.
O que registrar por escrito
Resposta direta: partes, imóvel, percentual, prazo, exclusividade e regras para o pós-prazo.
- Identificação das partes e do imóvel, com matrícula.
- Percentual ou valor da comissão e base de cálculo.
- Prazo do contrato e condições de prorrogação.
- Exclusividade ou não, sempre por escrito, com definição de metas mínimas de atuação.
- Cláusula de eficácia posterior: comissão devida se o negócio for fechado, após o prazo, com interessado apresentado pelo corretor, com lista de interessados registrada.
- Momento do pagamento: na assinatura do contrato, na escritura ou no recebimento do preço.
- Hipóteses de não pagamento, com clareza.
Esse conjunto elimina a quase totalidade dos conflitos. A ausência de contrato escrito não impede a cobrança — a corretagem pode ser provada por outros meios —, mas transforma um direito claro em uma disputa probatória.
Deveres do corretor e responsabilidade por informação
Resposta direta: o corretor deve informar tudo o que possa influir no negócio e responde por perdas e danos se falhar.
O art. 723 do Código Civil impõe ao corretor o dever de executar a mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. E o parágrafo único vai além: sob pena de responder por perdas e danos, o corretor deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
Isso significa que omitir pendências conhecidas — ação em curso contra o vendedor, ônus na matrícula, irregularidade construtiva, dívida condominial relevante — expõe o corretor a responsabilidade civil, ainda que ele não seja parte no negócio principal.
Na prática, o corretor diligente entrega ao cliente um dossiê documental do imóvel e do vendedor, com as certidões descritas em certidões negativas na compra de imóvel, e registra por escrito as informações prestadas. Esse cuidado protege o cliente e protege o próprio profissional.
Vale registrar ainda o art. 724: a remuneração, se não estiver fixada em lei nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Corretagem em locação, permuta e leilão
Resposta direta: as mesmas regras se aplicam, com particularidades de cada operação.
Na locação, a intermediação costuma ser remunerada por percentual sobre o primeiro aluguel ou por taxa de administração continuada. É importante distinguir as duas coisas no contrato: a comissão pela aproximação e a remuneração pela administração são obrigações distintas, com fatos geradores diferentes.
Na permuta, há duas alienações, e o contrato deve definir claramente quem remunera o corretor e sobre qual base — valor de um dos imóveis, soma dos dois ou valor da torna. O silêncio nesse ponto é fonte garantida de disputa, como se vê nas operações descritas em permuta de imóveis.
Em leilões, a figura é distinta: a comissão do leiloeiro tem regime próprio, previsto na legislação processual e no edital, e não se confunde com a corretagem civil. Quem arremata deve considerar esse custo na formação do lance, conforme alertamos em comprar imóvel em leilão.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. Quando o corretor tem direito à comissão?
Quando obtém o resultado útil da mediação, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes, conforme o art. 725.
2. Fechei direto com o comprador. Devo comissão?
Se não havia exclusividade e o negócio foi iniciado e concluído diretamente, não. Mas será devida se o comprador foi apresentado pelo corretor.
3. O que muda com a exclusividade?
Ajustada por escrito, garante remuneração integral ainda que o negócio se realize sem a mediação, salvo comprovada inércia do corretor.
4. E se o negócio fechar depois do contrato vencer?
A comissão é devida se o negócio for fruto da mediação anterior, nos termos do art. 727.
5. Precisa de contrato escrito?
Não é requisito de validade, mas é essencial na prática: sem documento, a cobrança depende de prova por outros meios.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Corretagem e SATI na compra do imóvel
- Documentos para comprar um imóvel
- Contrato de compra e venda x compromisso
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
