Tempo de leitura: 10 min · Publicado em 11/08/2026
Na alienação fiduciária de imóvel, o devedor em mora é intimado pelo oficial do Registro de Imóveis e tem o prazo de quinze dias para purgar a mora, pagando as prestações vencidas, os encargos, os tributos, as contribuições condominiais e as despesas do procedimento — é o art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997. Não purgada a mora nesse prazo, a propriedade se consolida em nome do credor fiduciário. Depois da consolidação, a lei não prevê simples purgação: o que existe é o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, incluído pela Lei 13.465/2017, que permite ao antigo devedor readquirir o imóvel pagando a dívida e as despesas, até a data da realização do segundo leilão. A jurisprudência que admitia purgação até a assinatura do auto de arrematação se refere ao regime anterior à Lei 13.465/2017.
Essa distinção é decisiva e continua sendo divulgada de forma equivocada em muitos conteúdos. Purgar a mora e exercer preferência para readquirir não são a mesma coisa: têm momentos, requisitos e valores diferentes. Este guia organiza o procedimento etapa por etapa, com os prazos exatos.
Como funciona a intimação para purgar a mora?
Resposta direta: a intimação é feita pelo Registro de Imóveis, a requerimento do credor, e abre prazo de quinze dias.
Vencida e não paga a dívida, o credor fiduciário requer ao oficial do Registro de Imóveis a intimação do devedor. A intimação é pessoal, podendo ser feita por oficial do registro, por seu preposto, pelo correio com aviso de recebimento ou por cartório de títulos e documentos, e há previsão de edital quando o devedor não é localizado após as tentativas legais.
O conteúdo da intimação importa muito: deve indicar o valor da dívida e dos encargos, o prazo e o local de pagamento e a consequência do não pagamento. Falhas na intimação — endereço incorreto sem esgotamento das diligências, ausência de discriminação do débito, edital sem observância dos requisitos — são a principal causa de anulação de consolidações e leilões.
O que exatamente precisa ser pago para purgar?
Resposta direta: as prestações vencidas e seus encargos, tributos, contribuições condominiais e despesas do procedimento.
A purgação não é o pagamento de uma parcela isolada: abrange todas as prestações vencidas até a data do pagamento, com juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais, além dos tributos e contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e das despesas de cobrança e intimação.
Purgada a mora no prazo, o contrato é convalidado e o financiamento retoma seu curso normal, como se a mora não tivesse existido. É a solução mais vantajosa para o devedor, porque preserva o contrato original, com sua taxa e seu prazo remanescente.
| Momento | Instrumento | Prazo | Efeito |
|---|---|---|---|
| Antes da consolidação | Purgação da mora (art. 26, § 1º) | 15 dias da intimação | Convalida o contrato |
| Após a consolidação | Preferência para readquirir (art. 27, § 2º-B) | Até a data do segundo leilão | Reaquisição do imóvel pelo valor da dívida e despesas |
| Após o segundo leilão | Não há | — | Resta discutir vícios do procedimento |
O que acontece depois da consolidação da propriedade?
Resposta direta: o imóvel vai a leilão, e o devedor passa a ter direito de preferência para readquiri-lo.
Consolidada a propriedade — o que se dá com a averbação na matrícula, após o pagamento do imposto de transmissão pelo credor —, a lei impõe a realização de leilões públicos em prazos determinados. No primeiro leilão, o lance mínimo corresponde ao valor do imóvel previsto contratualmente; não havendo arrematação, realiza-se o segundo, cujo lance mínimo é o valor da dívida acrescida das despesas.
É nesse intervalo que incide o art. 27, § 2º-B: até a data da realização do segundo leilão, o devedor fiduciante tem o direito de preferência para adquirir o imóvel, pagando a dívida e as despesas do procedimento. Repare que não se trata de simples retomada do contrato: é reaquisição, e o valor devido é o total, não apenas as parcelas atrasadas.
Se o imóvel é arrematado por valor superior à dívida e às despesas, o saldo deve ser entregue ao devedor. Se não há arrematação no segundo leilão, a dívida é considerada extinta e o credor permanece com o imóvel, dando quitação ao devedor — regra que evita o chamado saldo devedor residual.
O que mudou com a Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias)?
Resposta direta: o prazo de quinze dias foi mantido, mas o procedimento ganhou novas regras que a maioria dos conteúdos ainda não incorporou.
A Lei 14.711/2023 deu nova redação ao art. 26 e ao art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997, mantendo o prazo de quinze dias para satisfazer a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades, os encargos contratuais e legais, os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. A redação passou a mencionar expressamente o terceiro fiduciante, ao lado do devedor.
Foi incluído também o § 1º-A: havendo imóveis em mais de uma circunscrição imobiliária garantindo a mesma dívida, a intimação para purgação da mora pode ser requerida a qualquer dos registradores competentes e, uma vez realizada, cumpre o requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação.
No art. 27, os novos §§ 11 e 12 estabelecem que direitos reais de garantia ou constrições — penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza — incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação e a venda do imóvel; os titulares desses direitos sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda. Na prática, penhora sobre o direito do devedor não trava mais o procedimento.
Foi criado ainda o art. 27-A, que disciplina a excussão quando duas ou mais unidades garantem a mesma operação: sem vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida, o credor pode promover a excussão em ato simultâneo, consolidando e leiloando todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, à medida do necessário para satisfazer integralmente o crédito. Há regras próprias de indicação dos imóveis, suspensão da consolidação dos demais e averbação do demonstrativo de resultado.
Por fim, a Lei 14.620/2023 passou a admitir expressamente a realização dos leilões e a publicação dos respectivos editais por meio eletrônico — o que acelerou ainda mais o procedimento e reduziu o intervalo entre a consolidação e a perda definitiva do imóvel.
É possível discutir a consolidação em juízo?
Resposta direta: é, especialmente quando há vício na intimação ou nos leilões.
Os fundamentos mais recorrentes e mais eficazes são: ausência de intimação pessoal válida; intimação por edital sem esgotamento das tentativas pessoais; discriminação incorreta ou excessiva do débito, incluindo encargos indevidos; descumprimento dos prazos legais dos leilões; ausência ou insuficiência de publicidade; e desconformidade do valor mínimo com o critério legal.
A discussão sobre o mérito da dívida — taxa de juros, capitalização, tarifas — é possível, mas raramente suspende sozinha o procedimento, porque a mora se afere pelo contrato vigente. Por isso, a estratégia costuma combinar o questionamento formal do procedimento com o depósito do valor incontroverso, o que demonstra boa-fé e fortalece o pedido de tutela.
Quais alternativas existem antes de chegar à intimação?
Resposta direta: renegociar, portar a dívida, usar o FGTS ou vender o imóvel com quitação.
- Repactuação de prazo e parcela diretamente com o banco, preferencialmente antes de acumular atrasos;
- Portabilidade do financiamento para instituição com taxa menor;
- Uso do FGTS para amortizar ou pagar parte das prestações, observados os requisitos;
- Venda do imóvel com quitação do saldo e recebimento da diferença, enquanto ainda há tempo e valor de mercado;
- Cessão da posição contratual, com anuência expressa do credor — sem anuência, os riscos são altos, como explicamos em comprar imóvel financiado: transferência e contrato de gaveta.
Todas essas alternativas perdem eficácia com o avanço do procedimento. Depois da consolidação, o custo de recuperar o imóvel é substancialmente maior.
E quem arremata o imóvel? Quais os cuidados?
Resposta direta: conferir toda a cadeia procedimental antes de dar o lance.
O arrematante herda o risco de anulação se o procedimento tiver vícios. Por isso, é essencial verificar a intimação e sua efetiva entrega, a averbação da consolidação, o edital e a publicidade dos leilões, os prazos observados, a existência de ações discutindo o contrato e a situação de ocupação do imóvel.
Também é preciso planejar a desocupação: o adquirente costuma precisar da ação própria para obter a posse, tema tratado em ação de imissão na posse, e avaliar os débitos que acompanham o bem, conforme explicamos em comprar imóvel em leilão: riscos e cuidados.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. Qual o prazo para purgar a mora?
Quinze dias contados da intimação feita pelo Registro de Imóveis, conforme o art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997.
2. Depois da consolidação ainda dá para pagar e ficar com o imóvel?
Não por simples purgação. O art. 27, § 2º-B, assegura preferência para readquirir o imóvel, pagando dívida e despesas, até a data do segundo leilão.
3. É verdade que dá para purgar até a assinatura do auto de arrematação?
Esse entendimento se refere ao regime anterior à Lei 13.465/2017. Com a lei atual, o mecanismo é o direito de preferência até o segundo leilão.
4. Se o imóvel for vendido por mais do que devo, recebo a diferença?
Sim. O saldo que exceder a dívida e as despesas deve ser entregue ao devedor fiduciante.
5. Posso anular a consolidação?
É possível quando há vício, especialmente na intimação pessoal ou nos leilões. A discussão exige análise documental completa do procedimento.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Alienação fiduciária e leilão do imóvel financiado
- Financiamento imobiliário: SFH, SFI e Tabela Price
- Comprar imóvel em leilão: riscos e cuidados
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
