Tempo de leitura: 11 min · Atualizado em 03/09/2026
Não, pelo menos não da mesma forma. Existe um entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça que protege quem compra imóvel de construtora que deu o terreno em hipoteca ao banco financiador da obra. Mas quando a garantia usada pela construtora é uma alienação fiduciária, e não uma hipoteca, o próprio tribunal decidiu que essa proteção não se aplica do mesmo jeito, porque as duas garantias funcionam de forma bem diferente.
O que essa proteção do STJ garante, afinal
Para entender o problema, vale lembrar o cenário que deu origem a essa discussão. É comum que a construtora, para bancar a obra, tome dinheiro emprestado de um banco e dê o próprio terreno (ou o empreendimento em construção) como garantia dessa dívida. Enquanto isso acontece, ela também vende as unidades para os futuros moradores, que assinam contrato e começam a pagar as parcelas normalmente.
O problema aparece quando a construtora não paga o banco. Se a garantia dada foi uma hipoteca, o banco poderia, em tese, tentar cobrar essa dívida executando justamente o imóvel que já tinha sido vendido para outra pessoa, mesmo que o comprador nunca tenha atrasado uma parcela sequer e nem soubesse da existência dessa dívida. Para evitar esse tipo de injustiça, o STJ pacificou o entendimento de que essa hipoteca, firmada apenas entre construtora e banco, não pode ser usada contra quem comprou o imóvel de boa-fé. Em outras palavras, o comprador que cumpriu sua parte não pode pagar pela dívida que a construtora tem com o financiador.
Essa é a lógica que muita gente conhece, ainda que de forma superficial, e que costuma ser resumida como “se a construtora hipotecou o prédio, o comprador está protegido”. O ponto que poucos sabem é que essa proteção foi pensada especificamente para a hipoteca, e não para qualquer forma de garantia que uma construtora possa oferecer a um banco.
Hipoteca e alienação fiduciária não são a mesma garantia
Aqui está a raiz da confusão. Hipoteca e alienação fiduciária em garantia são dois instrumentos diferentes, mesmo que ambos sirvam para o mesmo objetivo prático: garantir que um credor receba de volta o dinheiro emprestado, usando um imóvel como segurança.
Na hipoteca, quem toma o empréstimo continua sendo dono do imóvel. O bem fica apenas “marcado” na matrícula como garantia daquela dívida. Se a dívida não é paga, o credor precisa entrar com um processo para conseguir, ao final, tomar o imóvel ou seu valor. É um caminho mais longo, e a propriedade nunca deixa de ser, formalmente, de quem hipotecou.
Na alienação fiduciária, a lógica é outra: a propriedade do imóvel já passa para o credor desde o início do contrato, embora de forma resolúvel, ou seja, uma propriedade que “volta” para o devedor quando a dívida é quitada. Enquanto isso não acontece, quem tomou o empréstimo fica apenas com a posse direta do bem, usando-o normalmente, mas sem ser, tecnicamente, o dono. Se a dívida não é paga, o credor já é proprietário e pode seguir um rito bem mais rápido para retomar o imóvel e levá-lo a leilão, sem precisar de um longo processo judicial. Esse ponto está explicado com mais detalhe em nosso texto sobre como funciona a retomada e o leilão de um imóvel dado em alienação fiduciária.
É exatamente essa diferença de fundo, propriedade que muda de mãos desde o começo versus propriedade que só é discutida depois de um processo, que fez o tribunal concluir que a proteção pensada para a hipoteca não pode, sem mais, ser copiada e colada para a alienação fiduciária.
O que o STJ decidiu recentemente sobre esse ponto
Em julgamento recente, uma das turmas do STJ enfrentou exatamente essa dúvida: será que a proteção dada a quem compra imóvel de construtora endividada por hipoteca também vale quando a dívida da construtora é garantida por alienação fiduciária? A resposta foi não. O tribunal entendeu que não é possível aplicar por analogia, de forma automática, a mesma lógica pensada para a hipoteca, justamente porque a posição jurídica do credor é diferente nos dois casos.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
Na prática, isso quer dizer que, se a construtora financiou a obra dando o empreendimento em alienação fiduciária ao banco, e depois deixa de pagar essa dívida, o comprador não tem, automaticamente, o mesmo escudo que teria se a garantia fosse uma hipoteca. Isso não significa que o comprador fica completamente desprotegido ou sem qualquer caminho jurídico, mas significa que ele não pode contar, de olhos fechados, com aquela regra que muita gente já ouviu falar por aí.
Vale lembrar também que existem outros modelos de financiamento usados por construtoras e incorporadoras, com regras próprias sobre garantias e sobre quem responde por qual dívida, como explicamos em nosso conteúdo sobre as diferenças entre os principais modelos de financiamento imobiliário. Conhecer esse cenário ajuda a entender por que duas pessoas comprando na mesma cidade, em empreendimentos parecidos, podem estar em situações jurídicas bem diferentes.
O que muda na prática para quem já comprou ou está comprando
Se você já assinou um contrato de compra de imóvel na planta ou em construção, o primeiro passo é entender qual garantia a construtora deu ao banco que financiou a obra. Isso não é uma informação escondida: costuma constar na matrícula do imóvel, no registro de imóveis da região, e muitas vezes até no próprio contrato de compra e venda ou no memorial da incorporação.
Se a garantia for hipoteca, você tem a seu favor o entendimento mais protetivo do STJ. Se for alienação fiduciária, o cenário pede mais atenção: vale conversar com um profissional para entender se existem outras formas de proteção aplicáveis ao seu caso específico, como a análise da própria validade da garantia, da existência de fraude contra credores, ou de outras regras que protegem quem paga as parcelas em dia, mesmo sem contar com aquela proteção automática.
Também é importante lembrar que, dentro de um contrato de alienação fiduciária, existem regras específicas para quando é o próprio comprador quem atrasa as parcelas, incluindo um prazo para regularizar a situação antes de perder o imóvel de vez. Explicamos esse mecanismo com calma em nosso texto sobre como funciona a chance de regularizar parcelas atrasadas dentro desse tipo de contrato. Vale conhecer esse caminho tanto para o cenário em que o devedor da dívida é o comprador quanto para entender melhor a lógica geral dessa garantia.
Como se proteger antes de assinar o contrato
A boa notícia é que boa parte do risco pode ser reduzida antes mesmo de assinar qualquer papel. Antes de fechar negócio com uma construtora, especialmente em empreendimentos ainda em obras, vale a pena pedir e conferir a certidão de matrícula atualizada do imóvel, verificando se existe alguma garantia registrada em favor de um banco ou instituição financeira, e qual é o tipo dessa garantia.
Também é recomendável negociar, dentro do possível, cláusulas que deixem claro que a construtora se compromete a quitar ou liberar qualquer gravame que recaia sobre o imóvel antes da entrega das chaves e da transferência definitiva da propriedade para o comprador. Guardar todos os comprovantes de pagamento, exigir recibos detalhados e acompanhar de perto a situação registral do empreendimento durante toda a obra também ajudam bastante caso um problema apareça mais adiante.
Por fim, diante de qualquer sinal de dificuldade financeira da construtora, atraso na obra ou notícia de dívidas com bancos, o ideal é buscar orientação jurídica o quanto antes, para entender exatamente qual garantia está em jogo e quais caminhos existem para proteger o que já foi pago.
Perguntas frequentes
A proteção do STJ desaparece totalmente quando é alienação fiduciária?
Não desaparece por completo, mas deixa de ser automática. O comprador pode ainda ter outros caminhos jurídicos para se proteger, dependendo das circunstâncias do caso, mas não pode simplesmente presumir que está coberto pela mesma regra pensada para a hipoteca.
Como descobrir se a construtora usou hipoteca ou alienação fiduciária para financiar a obra?
A forma mais segura é solicitar a certidão de matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis. Lá costuma constar, de forma clara, qual garantia foi registrada em favor do banco financiador, e em nome de quem está a propriedade.
Quem já comprou o imóvel pode perder tudo mesmo pagando as parcelas em dia?
Pagar as parcelas em dia é fundamental, mas, isoladamente, não afasta o risco criado pela dívida da construtora com o banco quando a garantia é alienação fiduciária. Por isso é importante avaliar o caso concreto com apoio jurídico, em vez de contar apenas com a boa-fé do pagamento.
Existe alguma cláusula contratual que ajude a evitar esse problema?
Sim. Cláusulas que condicionam a entrega das chaves e a transferência da propriedade à comprovação de que a garantia dada ao banco foi liberada tendem a proteger bastante o comprador, além de servirem como prova em caso de discussão futura.
Empreendimentos financiados por bancos são, em geral, mais arriscados?
Não necessariamente. A maior parte das obras depende de algum tipo de financiamento, e isso é normal no mercado imobiliário. O que importa é entender qual garantia foi usada e se o contrato de compra prevê mecanismos claros de proteção para quem está comprando.
Vale a pena consultar um advogado antes de assinar o contrato de compra?
Sim, principalmente em empreendimentos financiados, onde a matrícula do imóvel pode revelar garantias que impactam diretamente a segurança do negócio. Uma análise prévia costuma custar bem menos do que resolver um problema depois que ele já apareceu.
Fontes consultadas
Súmula 308/STJ (2ª Seção, julgada em 30/03/2005). REsp 2.130.141/RS, julgado pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, com decisão noticiada oficialmente em 08/05/2025.
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Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
