Vida em Condomínio: Deveres, Multas e Cobrança de Cotas na Jurisprudência do STJ

Viver em condomínio pressupõe um equilíbrio delicado entre a liberdade individual e o respeito à coletividade. De um lado, cada condômino tem deveres claros: pagar em dia as despesas comuns e observar as regras de boa convivência. De outro, o condomínio dispõe de instrumentos jurídicos para exigir o cumprimento desses deveres, ainda que dentro de limites bem definidos pela lei e pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Este artigo analisa os limites da multa por comportamento antissocial reiterado, prevista no artigo 1.337 do Código Civil, e as regras sobre a cobrança de cotas condominiais em atraso.

Tema 1 — A multa por comportamento antissocial reiterado (art. 1.337 do Código Civil)

O artigo 1.337 do Código Civil traz duas sanções distintas. No caput, o condômino que descumprir reiteradamente seus deveres pode ser obrigado, por deliberação de três quartos dos demais condôminos, a pagar multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial. Já o parágrafo único trata de hipótese mais grave: o comportamento antissocial reiterado, que gera incompatibilidade de convivência com os demais moradores, autoriza multa de até dez vezes o valor da contribuição.

É sobre essa segunda hipótese que o STJ construiu um dos precedentes mais citados sobre o tema: o REsp 1.365.279/SP, relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão e julgado pela Quarta Turma em 25 de agosto de 2015. No caso concreto, um condomínio havia aplicado multa de R$ 9.540,00 a um condômino por conduta reiteradamente perturbadora, sem lhe conceder previamente qualquer oportunidade de manifestação ou defesa.

O devido processo como condição de validade da sanção

O STJ decidiu que a multa por comportamento antissocial, ainda que prevista em lei e aprovada pelo quórum exigido, não pode ser imposta sem que se assegure ao condômino o direito de se manifestar antes da deliberação. O relator destacou que princípios como o contraditório e a ampla defesa incidem também nas relações condominiais. A assembleia não pode simplesmente votar e aplicar a penalidade: é necessário notificar previamente o condômino, relatar-lhe os fatos que lhe são imputados e permitir que apresente sua versão antes da votação.

Quórum qualificado e a gravidade da conduta como critérios de dosagem

O valor da multa deve ser dosado de acordo com a gravidade e a reiteração das faltas, e não aplicado automaticamente no patamar máximo. Além disso, o quórum de três quartos dos condôminos restantes é requisito de validade da deliberação, não uma formalidade dispensável.

Tema 2 — Cobrança de cotas condominiais em atraso: natureza propter rem

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a obrigação de pagar as despesas condominiais tem natureza propter rem — isto é, adere ao imóvel e acompanha sua titularidade. Essa característica ficou reafirmada no REsp 2.147.665/SP, relatado pelo ministro João Otávio de Noronha na Quarta Turma, noticiado pelo STJ em outubro de 2025: decidiu-se que o comprador registrado na matrícula do imóvel responde pelas cotas condominiais ainda que não tenha recebido as chaves ou sido imitido na posse.

Vendedor ou comprador: quem responde pela dívida?

A pergunta sobre quem paga a dívida condominial quando o imóvel muda de dono também foi objeto de exame pela Segunda Seção do STJ no REsp 1.910.280/PR, relatado pela ministra Maria Isabel Gallotti, associado ao Tema 886 dos recursos repetitivos (precedente-base REsp 1.442.840/PR). A tese fixada reconhece que, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, tanto o proprietário registral quanto aquele que foi imitido na posse podem ser chamados a responder pela dívida condominial, cabendo ao condomínio credor escolher contra quem direcionar a cobrança.

Juros, multa moratória e correção monetária

O artigo 1.336, §1º, do Código Civil estabelece que o condômino que não pagar sua contribuição no prazo fixado fica sujeito a juros moratórios e multa, cujo percentual pode ser fixado na convenção de condomínio, além da incidência de correção monetária sobre o valor em atraso.

Conclusão

Os dois entendimentos analisados revelam uma mesma lógica de fundo: o condomínio tem instrumentos legítimos e eficazes para exigir o cumprimento dos deveres de seus integrantes, mas o exercício desse poder está sujeito a limites processuais e materiais precisos. A multa por comportamento antissocial pode chegar a dez vezes o valor da contribuição, mas somente se observados o quórum de três quartos e o direito de defesa. Já a cobrança de cotas em atraso beneficia-se da natureza propter rem da obrigação, que torna a dívida exigível de quem quer que detenha a titularidade do imóvel.

Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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