Tema 938 do STJ: corretagem é válida, mas taxa SATI é abusiva no imóvel na planta

Quem já comprou um apartamento ainda na planta provavelmente se deparou com duas cobranças que costumam gerar dúvida: a comissão de corretagem e a chamada taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária). Depois de anos de decisões divergentes pelo país, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o tema em 2016, ao julgar em conjunto dois recursos especiais sob o rito dos recursos repetitivos. A tese fixada, conhecida como Tema 938, orienta até hoje milhares de processos sobre o assunto em todo o Brasil.

O que o STJ decidiu

Ao julgar o REsp 1.551.956/SP e o REsp 1.599.511/SP, sob relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a Segunda Seção do STJ, responsável por uniformizar a interpretação das leis de direito privado, fixou três entendimentos que passaram a valer para todo o país. Primeiro, é válida a cláusula do contrato de compra e venda que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que ele seja informado, antes de assinar o contrato, do preço total do imóvel com o valor da corretagem destacado separadamente. Segundo, é abusiva a cobrança, pela vendedora ou incorporadora, da chamada taxa SATI. Terceiro, o prazo para o comprador pedir de volta os valores pagos indevidamente a esses dois títulos é de três anos, nos termos do artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do Código Civil.

Por que a taxa SATI foi considerada abusiva

Na prática, ao assinar o contrato de compra de um imóvel na planta, muitos consumidores eram apresentados a mais um valor, cobrado além da corretagem, sob rótulos como SATI, “assessoria jurídico-imobiliária” ou “taxa de assistência técnica”. O STJ entendeu que essa cobrança configura venda casada, prática vedada pelo artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor: o serviço não é livremente escolhido pelo comprador, não tem utilidade concreta demonstrada para quem já contratou um corretor para intermediar o negócio, e costuma ser imposto como condição para o fechamento do contrato. Por isso, segundo a tese fixada, os valores pagos a esse título devem ser integralmente devolvidos ao consumidor, ainda que o contrato use outro nome para disfarçar a mesma cobrança.

O prazo de três anos para pedir a devolução

Outro ponto relevante do Tema 938 diz respeito ao tempo que o comprador tem para acionar a Justiça. O STJ definiu que se aplica o prazo prescricional de três anos, previsto no Código Civil para pretensões relacionadas a enriquecimento sem causa, e não o prazo geral de dez anos que parte dos advogados de consumidores defendia. Na prática, isso significa que quem pagou corretagem ou taxa SATI indevidamente e deixou passar mais de três anos sem ajuizar ação corre o risco de perder o direito de reaver o dinheiro, mesmo que a cobrança tenha sido abusiva. Por isso, ao identificar uma cobrança desse tipo, o consumidor tem prazo relativamente curto para buscar a devolução judicial.

O que muda na prática para quem comprou imóvel na planta

Na prática, a tese do STJ trouxe dois efeitos diretos para quem compra ou já comprou um imóvel na planta. De um lado, deixa de fazer sentido alegar que a cobrança de corretagem, isoladamente, é abusiva apenas por ter sido repassada ao comprador: a discussão passa a girar em torno de saber se houve informação clara e prévia sobre o valor cobrado, antes da assinatura do contrato. De outro, quem pagou taxa SATI, ainda que sob outro nome, tem base para pedir a devolução do valor, desde que ainda esteja dentro do prazo de três anos contado a partir do pagamento. Incorporadoras, construtoras e imobiliárias, por sua vez, precisaram ajustar seus contratos para evitar cobranças que o STJ já classificou como abusivas, sob pena de serem condenadas judicialmente a devolver os valores cobrados indevidamente ao comprador.

Conclusão

O Tema 938 do STJ segue sendo referência obrigatória nas disputas envolvendo a compra de imóveis na planta. A decisão não proíbe que a comissão de corretagem seja repassada ao comprador, desde que a informação sobre o valor seja clara e prévia à assinatura do contrato, mas deixa evidente que cobranças adicionais sem contrapartida real ao consumidor, como a taxa SATI, não se sustentam diante do Código de Defesa do Consumidor. Para quem pretende discutir valores pagos nesse contexto, o ponto de atenção mais prático é o prazo: a pretensão de restituição prescreve em três anos, o que reforça a importância de buscar orientação jurídica assim que a cobrança indevida for identificada.

Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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