Tempo de leitura: 6 min · Publicado em 04/09/2026
Quem compra um imóvel na planta ou já pronto costuma pensar que, passados alguns anos, eventuais problemas de construção já “prescreveram” e não podem mais ser cobrados da construtora. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), porém, tem reafirmado o contrário: o comprador tem até dez anos para buscar indenização por vícios de construção, incluindo aqueles ligados à solidez e à segurança do imóvel. O entendimento consta do julgamento do REsp 1.721.694/SP, relatado pela ministra Nancy Andrighi na Terceira Turma, e se soma a outros precedentes recentes da Corte sobre o tema.
O que o STJ decidiu
No caso analisado, uma consumidora havia comprado uma cobertura duplex que, segundo o contrato, teria piscina externa e elevador de acesso ao pavimento superior. Na entrega, porém, faltavam a piscina e o elevador prometidos, além de haver falhas no piso, na escada interna e na cobertura de áreas externas. As instâncias inferiores consideraram o pedido de indenização prescrito, aplicando prazo de apenas três anos. Ao julgar o recurso, a Terceira Turma reformou essa conclusão: para pedidos de indenização decorrentes de defeitos na obra, aplica-se o prazo geral de dez anos do artigo 205 do Código Civil de 2002, e não prazos mais curtos.
Embora os fatos desse processo envolvessem vícios em parte aparentes, a tese fixada pela Terceira Turma é a mesma que o STJ aplica a defeitos estruturais mais graves — rachaduras, infiltrações e outras falhas de solidez e segurança regidas pelo artigo 618 do Código Civil. Em julgado anterior (REsp 1.534.831/DF, noticiado no Informativo de Jurisprudência n. 620 do STJ), a Corte já havia fixado a mesma lógica: o prazo decadencial do artigo 26 do CDC não se confunde com a pretensão indenizatória, sujeita ao prazo prescricional do artigo 205 do CC/2002.
Da Súmula 194 aos dez anos do novo Código Civil
A discussão não é nova. Desde 1997 o STJ tem a Súmula 194, segundo a qual “prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra”. Aquele enunciado foi editado sob o Código Civil de 1916, época em que o prazo geral de prescrição das ações pessoais era de vinte anos. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, esse prazo geral caiu para dez anos (artigo 205). Como a lógica da súmula sempre foi a de aplicar à indenização por defeitos da obra o prazo prescricional geral — e não um prazo específico da construção civil —, a jurisprudência do STJ atualizou o número: o raciocínio da Súmula 194 permanece válido, mas o prazo passou de vinte para dez anos, acompanhando a mudança do prazo geral do Código Civil.
Garantia, decadência e prescrição não são a mesma coisa
O ponto central dos julgados do STJ é distinguir três prazos que muita gente confunde. Primeiro, o artigo 618 do Código Civil fixa uma garantia legal de cinco anos, contados da entrega da obra, durante a qual o construtor responde pela solidez e segurança da edificação — prazo que não é prescricional nem decadencial, mas o período mínimo de responsabilidade do construtor. Segundo, o parágrafo único do mesmo artigo — e, em relações de consumo, o artigo 26 do CDC — preveem prazo decadencial curto (180 ou 90 dias) para o dono da obra exigir o reparo do defeito ou a resolução do contrato, contado a partir do momento em que o vício se torna conhecido (a chamada teoria da actio nata). Terceiro, quando o pedido é indenização por perdas e danos causados pelo defeito, aplica-se o prazo prescricional de dez anos do artigo 205 do Código Civil, também contado da ciência inequívoca do dano.
Na prática, isso significa que o esgotamento do prazo de garantia de cinco anos, por si só, não impede a ação de indenização, desde que ela seja proposta dentro dos dez anos contados da ciência do defeito. O construtor continua podendo ser responsabilizado por falhas graves de construção mesmo depois de encerrado o período de garantia, contanto que o prazo prescricional de dez anos não tenha se esgotado.
O que isso muda para quem comprou um imóvel
Para compradores, o entendimento é uma proteção relevante: rachaduras estruturais, infiltrações persistentes ou problemas de fundação que só se manifestam anos após a entrega não ficam automaticamente fora de cobrança judicial. O prazo para buscar reparação financeira só começa a correr, segundo a jurisprudência do STJ, quando o defeito se torna evidente ao proprietário — não necessariamente na data de entrega das chaves. Para construtoras e incorporadoras, o recado é o inverso: a responsabilidade por defeitos graves pode se estender por bem mais tempo do que os cinco anos de garantia do artigo 618, o que reforça a importância de qualidade técnica na obra e de documentação cuidadosa de entregas e vistorias.
Conclusão
Ao aplicar o prazo prescricional de dez anos às ações de indenização por defeitos de construção, o STJ atualiza, para o Código Civil de 2002, a lógica que já orientava a Súmula 194 desde 1997: o direito de buscar reparação financeira por falhas graves na obra não se confunde com o prazo de garantia do construtor nem com prazos decadenciais mais curtos. Trata-se de jurisprudência consolidada em mais de uma decisão da Terceira Turma, e que segue relevante para qualquer disputa envolvendo vícios de construção descobertos após a entrega do imóvel.
