Tempo de leitura: 13 min · Publicado em 11/08/2026
Antes de comprar um imóvel você deve reunir dois blocos de certidões: as do imóvel (matrícula atualizada com ônus reais e negativa de tributos municipais) e as das pessoas dos vendedores (feitos ajuizados nas Justiças Estadual, Federal e do Trabalho, protestos, tributos federais e, se for empresa, certidões societárias). Desde a Lei 14.382/2022, o art. 54, §2º, da Lei 13.097/2015 deixou expresso que certidões forenses não são requisito de validade, de eficácia nem de caracterização da boa-fé do comprador. Mesmo assim, elas continuam sendo a principal ferramenta de gestão de risco do negócio — porque existem passivos que a matrícula simplesmente não mostra.
Neste guia você vai ver a lista completa de certidões, o que cada uma revela na prática, como ler a matrícula linha por linha e o que fazer quando uma certidão vem positiva. O conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise do caso concreto por um advogado, já que cada matrícula tem uma história própria.
Depois da concentração da matrícula, ainda é preciso pedir certidões?
Resposta direta: juridicamente, não são obrigatórias como prova de boa-fé — o art. 54, §2º, da Lei 13.097/2015 afastou essa exigência. Na prática, continuam indispensáveis, porque há riscos relevantes que a concentração registral não resolve: débitos que acompanham o imóvel, irregularidade física da construção, regime da falência e regime próprio da execução fiscal.
O art. 54 da Lei 13.097/2015 determina que atos como o registro de citação em ações reais ou pessoais reipersecutórias, a averbação de constrição judicial, de indisponibilidade e a averbação premonitória do art. 828 do CPC devem constar da matrícula. Situações jurídicas não averbadas, em regra, não podem ser opostas a quem adquire de boa-fé. Foi um avanço importante e reduziu bastante a insegurança do mercado.
Ocorre que o próprio §1º do art. 54 ressalva expressamente os arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005, que tratam da ineficácia de atos praticados pelo falido. Somam-se a isso as situações de aquisição e extinção da propriedade que independem de registro, o regime especial da fraude à execução fiscal do art. 185 do CTN e os débitos de natureza propter rem. Ou seja: matrícula limpa é condição necessária, não suficiente. Quem investiga além dela não compra “mais protegido pela lei” — compra melhor informado, que é o que realmente evita prejuízo.
Quais certidões do imóvel são indispensáveis?
Resposta direta: certidão de matrícula atualizada (de inteiro teor, com negativa de ônus e alienações), certidão negativa de tributos municipais referente ao imóvel (IPTU e taxas), declaração de quitação de condomínio e, conforme o caso, certidão de “habite-se” e regularidade da construção.
A certidão de inteiro teor da matrícula é o documento central. Ela é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem e mostra toda a vida jurídica do imóvel: quem foi dono, quando, por qual título, quais hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, usufrutos, servidões, cláusulas de inalienabilidade e eventuais indisponibilidades já existiram. Peça sempre a versão atualizada, com prazo curto de emissão, e leia o documento inteiro — inclusive os atos cancelados, porque eles contam a história do bem.
A certidão negativa de tributos municipais importa por uma razão específica: pelo art. 130 do Código Tributário Nacional, os créditos tributários relativos a impostos sobre a propriedade sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação. Em bom português, IPTU atrasado acompanha o imóvel, e não o antigo dono. O mesmo raciocínio vale para o condomínio: o art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros.
Quais certidões devem ser pedidas em nome do vendedor?
Resposta direta: certidões de distribuição cível e de execuções fiscais da Justiça Estadual e da Justiça Federal, certidão de ações trabalhistas e CNDT, certidão negativa de débitos federais, certidão de protestos e certidão de interdições e tutelas — todas em nome de cada proprietário e do respectivo cônjuge.
Aqui mora o erro mais comum: pedir certidões apenas na comarca onde o imóvel está localizado. Processos são distribuídos no domicílio do réu, não no lugar do bem. Se o vendedor mora em outra cidade, ou morou nos últimos anos, é preciso extrair certidões também dessas comarcas. Um vendedor que se mudou três vezes em dez anos pode ter uma execução tranquilamente escondida na comarca antiga.
A certidão de interdições, tutelas e curatelas costuma ser esquecida e é justamente a que evita um problema grave: negócio celebrado por quem não tinha capacidade civil plena. Já a certidão de casamento atualizada revela o regime de bens e permite verificar se há necessidade de outorga do cônjuge, exigida pelo art. 1.647 do Código Civil para alienar imóvel em quase todos os regimes — a exceção é a separação absoluta.
E quando o vendedor é pessoa jurídica ou construtora?
Resposta direta: além das certidões judiciais e fiscais em nome do CNPJ, peça contrato ou estatuto social consolidado, ata de eleição dos administradores, certidão simplificada da Junta Comercial, certidão negativa de falência e recuperação judicial e certidões em nome dos sócios.
Comprar de empresa exige um cuidado extra: verificar se quem assina tem poderes para alienar imóvel. Muitos contratos sociais exigem assinatura conjunta de dois administradores ou aprovação em assembleia para a venda de bens imobilizados. Uma escritura assinada por quem não tinha poderes é um convite ao litígio.
A certidão negativa de falência e recuperação judicial também merece atenção. Alienações feitas no período que antecede a quebra podem ser questionadas segundo o regime próprio da Lei 11.101/2005, o que é uma das ressalvas expressas ao regime de proteção do adquirente. E, quando o vendedor pessoa física é sócio de empresas endividadas, a desconsideração da personalidade jurídica pode alcançar o patrimônio dele — por isso vale cruzar CPF e quadro societário.
Tabela: relação de certidões, onde obter e o que cada uma revela
| Certidão | Onde obter | O que revela |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada (inteiro teor) | Cartório de Registro de Imóveis do bem | Cadeia dominial, hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade |
| Negativa de ônus e alienações | Cartório de Registro de Imóveis | Confirma ausência de gravames vigentes |
| Tributos municipais do imóvel | Prefeitura | IPTU, taxas e contribuição de melhoria em aberto |
| Quitação de condomínio | Síndico ou administradora | Cotas, rateios e multas pendentes |
| Distribuição cível e fiscal estadual | Tribunal de Justiça | Execuções, ações de cobrança e execuções fiscais estaduais |
| Distribuição da Justiça Federal | TRF da região | Execuções fiscais federais e ações cíveis federais |
| Trabalhista e CNDT | TRT e TST | Reclamações trabalhistas e débitos inscritos |
| Débitos federais (Receita/PGFN) | Receita Federal | Tributos federais e dívida ativa da União |
| Protestos | Tabelionatos de Protesto | Títulos protestados, sinal de inadimplência |
| Interdições, tutelas e curatelas | Cartório de Registro Civil / distribuidor | Capacidade civil do vendedor |
| Falência e recuperação judicial | Tribunal de Justiça | Situação de insolvência de pessoa jurídica |
Como analisar a matrícula sem deixar passar um ônus oculto?
Resposta direta: leia a matrícula de trás para frente, confira se o vendedor é exatamente a pessoa registrada como proprietária, verifique se cada gravame lançado foi depois cancelado por averbação expressa e some as áreas e confrontações para conferir se o imóvel descrito é o que você visitou.
Alguns pontos que passam despercebidos com frequência: hipoteca ou alienação fiduciária quitada, mas não baixada — o gravame só desaparece com a averbação do cancelamento; cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade oriundas de doação ou testamento; imóvel ainda registrado em nome do falecido, exigindo inventário concluído antes da venda; e divergência entre a descrição registral e a realidade física, o que indica construção ou desmembramento não regularizado.
Se a matrícula apontar que o imóvel foi objeto de usucapião ou de partilha recente, examine a documentação de origem. E, se houver registro de alienação fiduciária, entenda que quem consta como proprietário é o credor até a quitação, o que muda toda a estrutura do negócio — assunto que detalhamos no texto sobre alienação fiduciária e leilão do imóvel financiado.
Qual é o prazo de validade das certidões?
Resposta direta: não há prazo único. Para a finalidade notarial, o Decreto 93.240/1986 fixa em 30 dias a validade das certidões registrais de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais; certidões fiscais costumam valer 90 ou 180 dias, conforme o órgão emissor.
O ponto prático é este: as certidões devem estar vigentes no momento da assinatura e, idealmente, ser reemitidas às vésperas do registro. Um intervalo longo entre a análise e o registro abre uma janela na qual uma penhora pode ser averbada. Como a propriedade só se transfere com o registro, por força dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, é o registro — e não a assinatura — que encerra o risco.
O que fazer se alguma certidão vier positiva?
Resposta direta: certidão positiva não significa negócio proibido. Significa que é preciso analisar o teor do processo ou da dívida, medir o risco de insolvência do vendedor e, se o negócio prosseguir, estruturar garantias contratuais — retenção de parte do preço, caução, quitação direta ao credor ou escrow.
A diferença entre uma ação de família irrelevante para o patrimônio e uma execução milionária em curso é enorme. O que interessa é responder a duas perguntas: existe processo capaz de reduzir o vendedor à insolvência? Existe constrição já averbada sobre o imóvel? A partir daí, o tratamento contratual muda completamente.
Vale lembrar que o reconhecimento da fraude à execução depende, em regra, do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, conforme a Súmula 375 do STJ. A execução fiscal, porém, tem regime próprio no art. 185 do Código Tributário Nacional, mais rigoroso para o comprador. Esse cenário é analisado em profundidade no artigo sobre documentos e etapas da compra segura.
Quem paga pelas certidões e como organizar a due diligence?
Resposta direta: por praxe de mercado as despesas de emissão ficam com o comprador, salvo previsão contratual diferente. O ideal é concentrar a coleta antes da assinatura do compromisso e condicionar o negócio, por cláusula expressa, à análise favorável das certidões.
Uma cláusula bem redigida resolve muito: prevê prazo para a entrega de todos os documentos, autoriza o comprador a desistir sem penalidade se surgir ônus não informado e define quem arca com a regularização. Sem essa cláusula, o comprador que descobre um problema depois de pagar o sinal fica em posição frágil.
Perguntas frequentes sobre certidões na compra de imóvel (FAQ)
1. Quais certidões são realmente obrigatórias para comprar um imóvel?
Na prática notarial exigem-se a matrícula atualizada com negativa de ônus, a certidão de tributos municipais do imóvel e as certidões pessoais dos vendedores e cônjuges — cíveis, fiscais, trabalhistas e de protestos.
2. Posso dispensar certidões se conheço bem o vendedor?
A lei permite: o art. 54, §2º, da Lei 13.097/2015 afasta a exigência de certidões forenses como requisito de boa-fé, e o Decreto 93.240/1986 admite que o adquirente dispense a certidão fiscal do imóvel. Mas dispensar é assumir o risco dos débitos existentes, e isso raramente compensa.
3. Certidão positiva impede a compra do imóvel?
Não necessariamente. É preciso examinar o conteúdo do processo ou da dívida. Ações sem repercussão patrimonial relevante costumam não inviabilizar o negócio, mas exigem análise técnica antes da assinatura.
4. Preciso pedir certidões de outras cidades?
Sim, sempre que o vendedor tiver domicílio atual ou anterior em outra comarca. Processos são distribuídos no domicílio do réu, e a busca restrita à cidade do imóvel é uma das falhas mais frequentes.
5. Dívida de IPTU e de condomínio passa para o comprador?
Em regra sim. O art. 130 do CTN prevê a sub-rogação dos tributos sobre a propriedade no adquirente, salvo prova de quitação no título, e o art. 1.345 do Código Civil responsabiliza o adquirente pelos débitos condominiais do alienante.
Fontes oficiais consultadas
- Código Civil – Lei 10.406/2002
- Código Tributário Nacional – Lei 5.172/1966
- Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/1973
- Lei 13.097/2015 – concentração de atos na matrícula
- Código de Processo Civil – Lei 13.105/2015
- Decreto 93.240/1986 – documentos para a escritura pública
Leia também
- Documentos para comprar um imóvel: guia da compra segura
- Escritura e registro de imóvel: qual a diferença
- Como regularizar um imóvel: escritura, ITBI e Reurb
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
