Tempo de leitura: 11 min · Atualizado em 03/09/2026
Sim, você pode. Se um dos donos vendeu a fração ideal dele para um estranho sem oferecer a você a chance de comprar primeiro pelas mesmas condições, a lei permite que você deposite o valor pago pelo comprador e tome o lugar dele — mas só dentro de um prazo de 180 dias contados de quando você soube da venda. Depois disso, esse direito se perde.
Essa situação é mais comum do que parece: imóveis herdados, sítios de família ou terrenos comprados em sociedade acabam com vários donos de uma mesma fração ideal, e nem sempre todo mundo se fala antes de vender a própria parte. Entender como funciona essa preferência evita que você perca a chance de manter o imóvel na família, ou que você, do lado de quem vende, acabe respondendo por um negócio mal feito.
O que é fração ideal e por que existe preferência entre os donos?
Fração ideal é a parte que cada dono tem sobre um imóvel que pertence a mais de uma pessoa ao mesmo tempo, sem que essa parte corresponda a um pedaço físico determinado — ninguém é dono “do lado direito” do terreno, cada um é dono de uma porcentagem do todo. Isso é diferente do contrato de compra e venda comum de um imóvel inteiro, porque aqui existem vários proprietários dividindo o mesmo bem indivisível.
Justamente porque o imóvel é indivisível na prática — não dá para simplesmente separar um pedaço para cada um sem uma obra de desmembramento —, a lei protege os donos que já estão ali, dando a eles a preferência para comprar a parte de quem quer sair da sociedade, antes que ela vá parar nas mãos de um estranho.
O condômino que quer vender é obrigado a avisar os outros antes de vender a um estranho?
Sim. Antes de fechar negócio com um terceiro, quem quer vender sua fração ideal precisa oferecer a mesma parte, nas mesmas condições de preço e pagamento, aos outros donos. Só depois que todos recusarem, ou deixarem passar um prazo razoável sem responder, é que a venda para um estranho pode acontecer com segurança.
Essa obrigação existe justamente para evitar que um comprador desconhecido entre de surpresa na vida dos outros condôminos, o que costuma gerar desgaste e discussão sobre o uso do imóvel.
Como deve ser feita essa oferta aos outros condôminos?
O ideal é uma notificação formal, por escrito, informando o preço, a forma de pagamento e as condições do negócio que está sendo oferecido a terceiros — a mesma proposta, sem esconder nem melhorar nada para o estranho depois. Um simples comentário informal ou uma conversa de corredor não costuma bastar para provar, depois, que a oferta realmente aconteceu.
Guardar essa notificação, com prova de entrega e do prazo dado para resposta, é o que protege o vendedor de uma disputa futura sobre se avisou ou não avisou os demais donos.
O que acontece se o condômino vender sem avisar ninguém?
A venda para o estranho não é automaticamente nula, mas passa a valer com um risco: qualquer condômino que não tenha sido avisado pode reclamar a parte para si, devolvendo ao comprador exatamente o que ele pagou. Ou seja, o comprador de boa-fé não perde o dinheiro, mas pode perder o imóvel para quem tinha a preferência.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
Por isso quem vende sem avisar os outros donos assume um risco real de ver o próprio negócio desfeito meses depois, mesmo já tendo recebido o pagamento e assinado a transação.
Existe prazo para reclamar depois que a venda para um estranho já aconteceu?
Sim, e esse prazo é curto: 180 dias, contados a partir do momento em que o condômino prejudicado toma conhecimento da venda. Dentro desse período, ele precisa depositar o valor correspondente ao que o comprador pagou e formalizar o pedido para assumir a posição de dono daquela fração. Passados os 180 dias sem essa providência, o direito de reclamar desaparece e a venda ao estranho fica definitivamente valendo.
Esse prazo é curto de propósito: a lei busca dar segurança ao comprador dentro de um tempo razoável, sem deixar a situação do imóvel em aberto por anos.
Se mais de um condômino quiser exercer a preferência, quem tem prioridade?
Quando mais de um dono interessado quer comprar a mesma fração, a prioridade costuma ir para quem já fez benfeitorias no imóvel — quem investiu em melhorias tem preferência sobre quem nunca colocou a mão na obra. Se ninguém tiver feito benfeitorias, ou se o critério não resolver o empate, prevalece quem tem a maior fração ideal entre os interessados. Persistindo o empate, é possível dividir a fração vendida proporcionalmente entre os interessados, ou resolver a disputa perante o juiz.
Essa regra vale para apartamento em condomínio de prédio?
Não. É um ponto de confusão comum. A preferência entre condôminos que estamos tratando aqui vale para imóveis que pertencem a várias pessoas ao mesmo tempo sobre a mesma matrícula — como um terreno, uma casa herdada ou um sítio em sociedade. Já em um prédio de apartamentos, cada unidade tem matrícula própria, e o dono de um apartamento pode vendê-lo livremente a qualquer pessoa, sem precisar oferecer primeiro aos vizinhos ou ao condomínio do prédio.
Quem tem interesse em entender melhor essa outra estrutura, incluindo quando faz sentido acabar de vez com a divisão entre vários donos, pode conferir o texto sobre extinção de condomínio e venda do imóvel em comum. Vale lembrar também que existe uma preferência diferente, com outra lógica, no texto sobre direito de preferência do inquilino na venda do imóvel — ali quem tem prioridade é quem mora no bem alugado, não um coproprietário.
O comprador de boa-fé, que não sabia da fração ideal dividida, também corre risco?
Sim, e esse é o alerta mais importante para quem está comprando. Mesmo agindo de boa-fé, sem saber que existiam outros donos não avisados, o comprador pode ser obrigado a devolver o imóvel se um condômino reclamar dentro do prazo de 180 dias — recebendo de volta o dinheiro pago, mas perdendo o negócio. É um risco parecido, em espírito, com o que se discute em situações de compra de imóvel de herança ou em inventário, onde também é comum existir mais de um dono da mesma fração.
O que fazer antes de comprar uma fração ideal de imóvel em condomínio?
Alguns cuidados reduzem bastante esse risco:
- Peça a matrícula atualizada e confira todos os coproprietários listados;
- Exija prova de que os demais condôminos foram formalmente notificados da venda;
- Guarde essa notificação e o comprovante de entrega junto com os documentos do negócio;
- Desconfie de vendas muito rápidas de fração ideal sem qualquer registro de aviso aos outros donos;
- Procure orientação jurídica antes de assinar, especialmente em imóveis vindos de herança.
Vender a fração e extinguir o condomínio são a mesma coisa?
Não, são caminhos diferentes para situações diferentes, como resume a tabela abaixo.
| Situação | O que acontece | Quando usar |
|---|---|---|
| Venda da fração ideal a terceiro | Só o dono que vende sai; os demais continuam condôminos com o novo comprador | Quando apenas um dos donos quer se desfazer da própria parte |
| Preferência exercida por outro condômino | Um dos donos atuais assume a fração, mantendo o imóvel entre os mesmos donos originais | Quando os outros condôminos preferem não ter um estranho na sociedade |
| Extinção do condomínio | O imóvel é vendido por inteiro ou dividido fisicamente, encerrando a copropriedade | Quando não há mais interesse comum em manter o imóvel compartilhado |
Perguntas frequentes
A preferência vale também para doação da fração ideal?
Não. A preferência entre condôminos existe apenas para venda ou troca por dinheiro ou bem equivalente. Uma doação verdadeira, sem contrapartida financeira, não precisa ser oferecida primeiro aos demais donos.
Posso exercer a preferência mesmo morando longe do imóvel?
Sim. A preferência é um direito ligado à condição de coproprietário, não à proximidade física ou ao uso direto do bem. Basta cumprir o prazo e depositar o valor correspondente.
O que conta como “saber da venda” para começar a contar o prazo de 180 dias?
Qualquer forma de conhecimento real da venda, como uma notificação recebida, um registro na matrícula ou até uma conversa comprovável. Na dúvida sobre a data exata, vale reunir provas do momento em que a informação chegou até você.
Preciso ir à Justiça para exercer a preferência, ou basta depositar o valor?
O depósito do valor é o primeiro passo, mas normalmente é feito dentro de um processo judicial, já que o comprador original costuma resistir a devolver o imóvel sem uma decisão que confirme o direito do condômino prejudicado.
Herdeiros que ainda não fizeram a partilha também têm essa preferência?
Sim. Enquanto o imóvel de herança está indiviso, os herdeiros são coproprietários entre si e têm a mesma preferência de qualquer condômino, inclusive uns em relação aos outros — a mesma lógica que aparece no texto sobre usucapião entre herdeiros e coproprietários, quando a disputa pela fração se arrasta por anos.
Conclusão: quem divide um imóvel precisa avisar antes de vender a própria parte
A preferência entre condôminos existe para proteger quem já está na sociedade de um imóvel, evitando que um estranho entre de surpresa por causa da venda silenciosa de uma fração ideal. Quem vende deve avisar formalmente os demais donos antes de negociar com terceiros, e quem compra deve confirmar que esse aviso realmente aconteceu.
Se você foi o condômino esquecido nessa história, o caminho é agir rápido: reunir a prova de quando soube da venda e buscar orientação jurídica antes que os 180 dias se esgotem, já que depois desse prazo a chance de reaver a fração desaparece.
Fontes oficiais consultadas
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Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
