Desisti do imóvel na planta: quanto a construtora pode reter do valor que já paguei?

Você comprou um apartamento na planta, pagou a entrada e algumas parcelas, a vida mudou e agora quer sair do contrato. A dúvida é uma só: quanto desse dinheiro volta? Em regra, a construtora pode ficar com até 25% do que você já pagou — ou até 50% quando a obra tem o chamado patrimônio de afetação —, além de descontar a comissão de corretagem e as despesas do imóvel no período. O restante costuma ter de ser devolvido corrigido, e cláusula que retém mais do que isso, ou que empurra a devolução para um prazo indefinido, pode ser discutida. O que decide o número, na prática, é o seu contrato, a data em que ele foi assinado e o motivo da desistência.

Quanto a construtora pode reter, na prática

Primeiro ponto que confunde quase todo mundo: a multa incide sobre o que você pagou, não sobre o preço do imóvel. Se o apartamento custa 600 mil e você pagou 60 mil, a conta parte dos 60 mil. Cláusula que calcula a multa sobre o valor total do contrato costuma ser considerada abusiva.

Hoje a lei separa duas situações:

• Obra sem patrimônio de afetação: a retenção vai até 25% do que foi pago.
• Obra com patrimônio de afetação: a retenção vai até 50% do que foi pago.

Patrimônio de afetação, em português claro, é quando o terreno e o dinheiro daquele prédio ficam separados do caixa da construtora, presos àquela obra específica. Serve para proteger o comprador se a empresa quebrar e, em troca, a lei admite retenção maior na desistência. Isso costuma estar no contrato e no registro do imóvel; se não estiver claro, pergunte por escrito antes de aceitar 50%.

Esses percentuais são tetos, não pisos. Quando a multa se mostra desproporcional ao prejuízo real da empresa, ela pode ser reduzida pelo juiz — é a mesma lógica que vale para qualquer cláusula penal e multa contratual.

O que mais entra na conta de descontos

Além da multa, a construtora costuma abater:

• a comissão de corretagem paga na assinatura, que em geral não volta quando a desistência parte do comprador;
• IPTU, taxas e condomínio do período em que as chaves já estavam à sua disposição;
• um valor pelo uso do imóvel, se você chegou a receber as chaves, normalmente em torno de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de ocupação;
• encargos previstos em contrato, desde que discriminados um a um.

Peça a planilha de cálculo por escrito. Desconto genérico, do tipo “despesas administrativas”, sem demonstrar o que é, é justamente o tipo de cláusula abusiva em contrato de consumo que costuma cair quando questionado.

Quando dá para receber tudo, ou quase tudo, de volta

• A obra atrasou além da tolerância. O contrato pode prever até 180 dias de atraso tolerado. Passado esse prazo, você pode encerrar o negócio e receber tudo o que pagou, corrigido, sem multa de desistência e com indenização, em geral em até 60 dias. Se preferir esperar a entrega, pode haver direito a indenização mensal pelo atraso.
• Você assinou no stand de vendas ou fora da sede da empresa. Há 7 dias para se arrepender, contados da assinatura, com devolução integral, inclusive da corretagem. O prazo é curto e o pedido precisa ser por escrito.
• O contrato é anterior à Lei do Distrato. Em negócios fechados antes do fim de 2018, os tribunais vinham fixando retenção menor, em geral de 10% a 25% do valor pago, com devolução em parcela única, sem esperar o fim da obra.

Quando o que volta tende a ser menor

• Você recebeu as chaves e usou o imóvel: entra o desconto pelo uso, que cresce mês a mês.
• Você parou de pagar e ficou em silêncio: juros, correção, IPTU e condomínio continuam correndo e comem o saldo.
• Você assinou um distrato com quitação geral: depois disso, rediscutir valores fica bem mais difícil.
• Você comprou várias unidades para revender: nesse perfil, a proteção do consumidor pode não ser aplicada, e o contrato vale mais ao pé da letra.
• Você comprou de outro comprador, por cessão: a discussão tende a ser com quem lhe vendeu, não com a construtora.

Compare os cenários antes de decidir

Prazos que pesam nessa decisão

• 7 dias para se arrepender do contrato assinado fora da sede da empresa.
• 30 dias para colocar as parcelas em dia depois de ser notificado do atraso, evitando o rompimento por culpa sua.
• Até 180 dias de tolerância para a entrega, quando o contrato prevê.
• Devolução em até 180 dias nas obras sem afetação, até 30 dias após o habite-se nas obras com afetação e cerca de 60 dias quando a saída foi por atraso.
• Para cobrar na Justiça o que não foi devolvido, os tribunais trabalham com prazos de 3 a 10 anos, conforme o modo como o pedido é apresentado. Não é caso de deixar dormir.

O que serve de prova e quem precisa provar o quê

Você precisa provar o que pagou: contrato, quadro-resumo, comprovantes de todas as parcelas, recibo da corretagem, extratos e boletos. Some tudo antes de qualquer conversa — muita gente esquece a corretagem e a taxa de assessoria, que também saíram do seu bolso.

A construtora precisa demonstrar a conta que fez: qual cláusula aplicou, sobre qual base e o que exatamente descontou. Como se trata de relação de consumo, o juiz pode determinar a inversão de quem tem que provar quando a informação está toda com a empresa. Se o assunto for atraso, guarde o cronograma prometido, o anúncio, as mensagens do corretor e a data do habite-se.

O que a construtora costuma alegar

• “Você assinou e a cláusula é clara.” Assinar não valida cláusula desequilibrada em contrato pronto, que o comprador não teve como negociar.
• “A multa é sobre o valor do contrato.” Na maioria das decisões, a base é o valor efetivamente pago.
• “A devolução só sai quando a unidade for revendida.” Condicionar o reembolso à revenda costuma ser recusado.
• “A corretagem foi paga ao corretor, não a nós.” Se a desistência é do comprador, esse valor costuma mesmo ficar retido; se o problema foi o atraso, a devolução tende a incluí-lo.
• “Foi você quem deu causa.” Vale conferir se houve notificação formal e se você teve os 30 dias para se acertar.

Onde esses casos costumam ser perdidos

Três erros se repetem. O primeiro é pagar por fora, sem recibo, e depois não comprovar parte do que saiu do bolso. O segundo é assinar o distrato oferecido no balcão, com quitação ampla, antes de conferir a conta linha a linha. O terceiro é sumir: parar de pagar sem comunicar nada transforma desistência em inadimplência, com multa cheia, e enfraquece a negociação. Formalizar a saída por escrito muda o tom da conversa, e a notificação extrajudicial serve para isso.

O que fazer, na ordem certa

1. Junte contrato, quadro-resumo e todos os comprovantes e feche o total realmente pago.
2. Descubra se a obra tem patrimônio de afetação: costuma estar no contrato e no registro do imóvel.
3. Faça as duas contas, com 25% e com 50%, para saber a faixa que se pode esperar.
4. Peça o distrato e a planilha de cálculo por escrito, guardando protocolo e data.
5. Se a resposta demorar ou vier muito fora da faixa, formalize por notificação e registre reclamação em Procon, consumidor.gov.br ou Juizado.
6. Não assine quitação geral sem conferir cada desconto.
7. Se a diferença for relevante, converse com um advogado antes de aceitar a proposta. O Código de Defesa do Consumidor dá base para revisar cláusula desequilibrada, e é no cálculo que a maior parte do dinheiro se decide.

Perguntas frequentes

A construtora pode ficar com tudo o que eu paguei?

Não é o padrão. Cláusula que prevê perda total das parcelas é tratada como abusiva na maioria dos casos. Mesmo quando a desistência é sua, parte do dinheiro costuma ter de voltar, ainda que com desconto expressivo.

Posso desistir mesmo estando em dia com as parcelas?

Pode. Estar em dia não obriga ninguém a seguir com um contrato que não cabe mais no orçamento. A desistência tem custo, e é esse custo que se discute: o percentual retido e o que foi descontado além dele.

A comissão de corretagem volta?

Quando a desistência parte do comprador, em geral não volta. Quando o contrato acaba por atraso da obra ou por informação enganosa na venda, a devolução tende a incluir esse valor. Guarde o recibo, mesmo emitido por outra empresa.

Em quanto tempo a construtora precisa devolver o dinheiro?

Depende da obra. Sem patrimônio de afetação, o prazo costuma ser de até 180 dias. Com afetação, o pagamento pode ficar para até 30 dias depois do habite-se. Quando a saída se deu por atraso da entrega, cai para cerca de 60 dias.

É melhor repassar o contrato para outra pessoa do que desistir?

Muitas vezes sim, porque a cessão evita a multa e costuma render mais. É preciso a anuência da construtora, um contrato de cessão bem feito e atenção à taxa de transferência. Compare os dois números antes de decidir.

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Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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