Tempo de leitura: 10 min · Atualizado em 15/08/2026
O inquilino tem direito a ser indenizado pelas benfeitorias necessárias que fizer no imóvel alugado, ainda que não autorizadas, e pelas benfeitorias úteis quando houver autorização expressa do locador — podendo, nesses casos, exercer o direito de retenção. Existe, porém, uma ressalva decisiva: o artigo 35 da Lei do Inquilinato começa com a expressão “salvo expressa disposição contratual em contrário”, e a Súmula 335 do STJ reconhece a validade da cláusula de renúncia.
Na prática, isso significa que a maioria dos contratos padrão de imobiliária já elimina esse direito logo na assinatura. Neste artigo explicamos a classificação legal das benfeitorias, o que muda entre benfeitoria e acessão, como funciona a retenção, o que fazer quando o proprietário se recusa a fazer reparo estrutural e como documentar reformas para não perder o reembolso. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do seu contrato por um advogado.
O que são benfeitorias e como elas se classificam?
Resposta direta: benfeitorias são melhoramentos feitos em algo que já existe. O Código Civil as divide em necessárias (conservam o bem ou evitam sua deterioração), úteis (aumentam ou facilitam o uso) e voluptuárias (mero deleite, luxo ou embelezamento).
Essa classificação não é acadêmica: dela dependem o direito ao reembolso e o direito de reter o imóvel. Veja a distribuição segundo os artigos 35 e 36 da Lei nº 8.245/1991:
| Tipo | Exemplos típicos | Precisa de autorização? | Gera indenização? | Gera retenção? |
|---|---|---|---|---|
| Necessária | Reparo de telhado, tratamento de infiltração estrutural, troca de fiação comprometida, conserto de rede de esgoto | Não, para gerar direito | Sim, salvo cláusula em contrário | Sim, salvo cláusula em contrário |
| Útil | Construção de garagem, instalação de grades, armários planejados fixos, ampliação de área de serviço | Sim, expressa e prévia | Somente se autorizada | Somente se autorizada |
| Voluptuária | Piscina, sauna, jardim ornamental, gesso decorativo, papel de parede | Recomendável | Não | Não |
As voluptuárias têm um regime próprio: o artigo 36 permite que o locatário as levante ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Se retirar o armário arrancar a alvenaria, o inquilino terá de recompor o estado anterior.
O que diz a Súmula 335 do STJ sobre renúncia à indenização?
Resposta direta: a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Esse é o ponto que muda tudo. Como o artigo 35 é norma dispositiva — ele se aplica “salvo expressa disposição contratual em contrário” —, as partes podem afastá-lo. E, na prática de mercado, quase todo contrato padrão traz essa renúncia.
O erro mais comum na internet é afirmar que “obra necessária é sempre reembolsável”. Não é. Havendo cláusula expressa de renúncia, o inquilino que trocou o telhado por conta própria pode ficar sem reembolso e sem direito de reter o imóvel.
Por isso, a orientação prática é inverter a ordem: antes de fazer qualquer obra, leia a cláusula de benfeitorias do seu contrato. Se houver renúncia, o caminho não é executar a obra e cobrar depois, e sim notificar formalmente o locador para que ele cumpra a obrigação que é dele, ou negociar um aditivo específico autorizando a obra e prevendo o reembolso ou o abatimento no aluguel.
O que é o direito de retenção e como ele funciona na prática?
Resposta direta: é a prerrogativa de permanecer na posse do imóvel e recusar a devolução até receber a indenização devida pelas benfeitorias necessárias, ou pelas úteis autorizadas. Está previsto no artigo 35 da Lei do Inquilinato e no artigo 578 do Código Civil.
A retenção é uma garantia, não uma punição. Ela não autoriza o inquilino a deixar de pagar aluguel: quem retém continua devendo a contraprestação pelo uso do imóvel. Esse é outro equívoco frequente — reter e inadimplir são coisas distintas, e a segunda abre caminho para a ação de despejo por falta de pagamento.
Processualmente, a retenção costuma ser deduzida como matéria de defesa na ação de despejo ou em ação própria de indenização, com necessidade de prova do valor gasto e da natureza da benfeitoria. Sem nota fiscal, orçamento, fotos do antes e do depois e laudo de vistoria, o pedido tende a naufragar mesmo quando o direito existe.
Qual a diferença entre benfeitoria e acessão no imóvel alugado?
Resposta direta: benfeitoria é melhoramento no que já existe; acessão é construção nova incorporada ao terreno, como erguer uma edificação em lote alugado. A Lei do Inquilinato disciplina benfeitorias; as acessões seguem a lógica dos artigos 1.253 a 1.255 do Código Civil.
A distinção importa em locações não residenciais e em terrenos, onde o locatário frequentemente constrói. Nesses casos, a discussão migra para boa-fé, valorização e enriquecimento sem causa. Vale registrar que a jurisprudência tende a estender às acessões a mesma lógica de renúncia contratual quando a cláusula é ampla e clara, mas o tema comporta controvérsia e depende muito da redação do contrato e do porte do investimento.
Para locações empresariais de longo prazo, a recomendação técnica é regular expressamente o destino das construções no fim do contrato: reversão ao locador sem indenização, indenização por valor residual ou obrigação de demolição.
O inquilino pode descontar a reforma do valor do aluguel?
Resposta direta: não, unilateralmente. Abater por conta própria o custo da obra na parcela do aluguel caracteriza pagamento parcial e pode ser tratado como inadimplemento, autorizando cobrança e despejo.
O procedimento seguro tem quatro etapas: (1) notificar o locador por escrito, descrevendo o problema, com fotos e prazo razoável para solução; (2) obter autorização expressa para executar a obra, com previsão de reembolso ou compensação; (3) guardar orçamentos e notas fiscais em nome do inquilino; e (4) formalizar o encontro de contas em aditivo ou recibo assinado.
Se o locador se recusar e a obra for realmente indispensável à habitabilidade, existe a via judicial: ação de obrigação de fazer, eventualmente com tutela de urgência, além de pedido de abatimento proporcional do aluguel enquanto durar a limitação de uso.
E quando a obra é urgente e de responsabilidade do proprietário?
Resposta direta: o locador responde pelos vícios e defeitos anteriores à locação e deve manter o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, nos termos do artigo 22 da Lei do Inquilinato. O locatário, por sua vez, é obrigado a consentir com as obras urgentes.
O artigo 26 traz uma regra pouco conhecida e muito útil: se as reparações urgentes durarem mais de dez dias, o locatário tem direito ao abatimento proporcional do aluguel; e se ultrapassarem trinta dias, ele pode resilir o contrato. É um mecanismo legal de proteção contra obras intermináveis que inviabilizam o uso do imóvel.
Já pequenos reparos decorrentes do uso normal — troca de lâmpadas, vedação de torneiras, reparos em acabamentos — cabem ao inquilino, que deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações naturais do uso. Os deveres gerais de cada parte estão sistematizados no nosso guia sobre o contrato de locação.
Como documentar reformas para garantir o reembolso?
Resposta direta: autorização por escrito, laudo de vistoria de entrada, registro fotográfico datado, orçamentos, notas fiscais em nome do locatário e comunicação formal de cada etapa.
Um roteiro objetivo: solicite a autorização por e-mail ou aplicativo de mensagens, descrevendo a obra e anexando o orçamento; peça resposta expressa e guarde-a; fotografe o estado anterior e o posterior com data; exija nota fiscal detalhada; registre no termo de vistoria de saída quais benfeitorias permanecem no imóvel; e, se a benfeitoria for útil e autorizada, mencione no aditivo o valor reconhecido pelas partes. Essa documentação é o que transforma um direito teórico em crédito exigível.
Benfeitoria feita sem autorização pode gerar rescisão do contrato?
Resposta direta: pode. Modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e escrito do locador é infração contratual e pode fundamentar ação de despejo por descumprimento, além da obrigação de recompor o estado original.
O risco é duplo: o inquilino gasta, não recebe indenização e ainda responde pela restauração. Em imóveis em condomínio, há um terceiro risco — alterações de fachada, esquadrias e áreas comuns costumam violar a convenção e o regimento interno, gerando multa condominial. Tratamos desse ponto no artigo sobre direitos e deveres no condomínio.
Perguntas frequentes sobre benfeitorias no imóvel alugado (FAQ)
1. O inquilino tem direito a ser indenizado por reformas?
Em regra, sim, quanto às benfeitorias necessárias e às úteis autorizadas por escrito. Mas o direito pode ser afastado por cláusula contratual de renúncia, considerada válida pela Súmula 335 do STJ.
2. A cláusula que renuncia à indenização por benfeitorias é válida?
Sim. A Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação.
3. O que é direito de retenção por benfeitorias?
É a possibilidade de o locatário permanecer no imóvel até receber a indenização devida pelas benfeitorias necessárias ou úteis autorizadas. Reter não dispensa o pagamento dos aluguéis do período.
4. Posso retirar armários e luminárias que instalei no imóvel?
Sim, se forem benfeitorias voluptuárias ou itens removíveis sem afetar a estrutura e a substância do imóvel. Havendo dano na retirada, o inquilino deve recompor o estado anterior.
5. Posso descontar do aluguel o valor da obra que fiz?
Não sem concordância expressa do locador. O desconto unilateral configura pagamento parcial e pode ser tratado como inadimplemento, com risco de ação de despejo.
Fontes oficiais consultadas
- Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (arts. 22, 23, 26, 35 e 36)
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil (arts. 96, 578, 1.219 e 1.253 a 1.255)
- Lei nº 4.591/1964 — Condomínio e incorporações
Leia também
- Contrato de locação: entenda seus direitos e obrigações
- Devolução do imóvel antes do prazo: como calcular a multa
- Direitos e deveres no condomínio: o que diz a lei
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
