Tempo de leitura: 11 min · Atualizado em 04/09/2026
Sim, o condomínio pode proibir a locação por temporada tipo Airbnb, mas só se essa proibição estiver escrita na convenção do condomínio, aprovada pelo quórum qualificado que a lei exige para esse documento. Uma decisão de assembleia comum, um regimento interno isolado ou um aviso do síndico não bastam para impedir esse tipo de aluguel.
Isso porque a convenção tem um peso diferente das outras decisões do dia a dia do condomínio: é o documento que define, de forma permanente, para que serve cada unidade. Uma assembleia ordinária resolve assuntos do cotidiano — aprovar contas, eleger síndico, autorizar uma obra. Mudar a destinação das unidades é outra categoria de decisão, e exige um nível maior de concordância dos condôminos.
Por que o Airbnb incomoda tanto o condomínio residencial
A queixa mais comum não é contra o aluguel em si — condomínio residencial sempre conviveu com inquilinos. O problema é a rotatividade: em vez de um morador fixo, a unidade recebe hóspedes diferentes a cada poucos dias, muitas vezes sem que a portaria saiba quem está entrando e saindo, sem vínculo com as regras da vizinhança.
Some-se o uso mais intenso do elevador para malas, o barulho de estadias curtas e a sensação de insegurança de morar ao lado de um apartamento que muda de ocupante toda semana. Para muitos condomínios, isso se parece mais com hospedagem do que com moradia — e é esse o argumento usado para restringir a prática.
O que o STJ já decidiu sobre o assunto
O tema já chegou ao Superior Tribunal de Justiça, e a conclusão foi clara: o condomínio residencial pode impedir que uma unidade seja usada para locação por temporada nos moldes do Airbnb, desde que a convenção estabeleça a destinação exclusivamente residencial do prédio. O entendimento foi o de que essa hospedagem de curtíssima duração tem características próprias — alta rotatividade, oferta de serviços, ausência de vínculo de moradia — que a afastam de um aluguel residencial comum, e que o direito do proprietário de usar seu imóvel como quiser precisa conviver com o direito dos vizinhos ao sossego e à segurança.
O detalhe que costuma passar despercebido é a condição que o próprio STJ colocou: a restrição só vale porque estava prevista na convenção, não porque uma maioria de moradores decidiu proibir a prática em uma reunião. Isso muda o resultado de muita discussão dentro do condomínio.
Convenção, assembleia e regimento interno não são a mesma coisa
Esse é o ponto que mais gera confusão — e mais processo perdido:
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
- Convenção de condomínio: documento fundador, que define a destinação das unidades e as regras estruturais do prédio. Para valer contra todos, inclusive contra quem compra um apartamento depois, precisa de um quórum bem alto de aprovação — não basta maioria simples de quem compareceu a uma reunião.
- Assembleia comum: serve para decidir o cotidiano dentro do que a convenção já permite. Não é o espaço para criar uma restrição de uso que a convenção não prevê, mesmo que aprovada por ampla maioria dos presentes — o quórum de uma assembleia ordinária não é o mesmo quórum qualificado exigido para alterar a convenção.
- Regimento interno: trata de convivência e uso das áreas comuns. Sozinho, não pode proibir uma forma de uso da unidade que a convenção não veda.
Se o condomínio nunca discutiu locação por temporada na convenção de condomínio, uma proibição decidida em regimento interno ou em ata de assembleia de condomínio comum tende a não resistir se o condômino que aluga levar o caso à Justiça.
E se a convenção for omissa sobre o assunto?
Quando a convenção não fala em locação por temporada nem define claramente a destinação residencial, a discussão fica mais aberta. Condomínios costumam alegar que o uso tipo Airbnb descaracteriza o uso residencial mesmo sem cláusula específica, mas essa tese é mais frágil e depende de provas concretas de perturbação: barulho registrado, reclamações formais, incidentes de segurança. Por isso, o caminho mais seguro para quem administra o condomínio é não depender de interpretação — e sim aprovar uma alteração expressa na convenção tratando especificamente do tema.
Quem já alugava por temporada precisa parar quando a regra muda?
Em regra, sim. Uma alteração de convenção aprovada pelo quórum exigido passa a valer para todos a partir de sua aprovação e registro, inclusive para quem já vinha alugando — não existe um “direito adquirido” de manter uma atividade que passou a ser vedada pelo documento que rege o condomínio. Isso não deixa o condômino sem nenhuma defesa: vale checar se a assembleia que aprovou a mudança foi convocada corretamente, se o quórum de fato foi atingido, se o texto é claro o suficiente para abranger a locação por temporada e se a regra não está sendo aplicada de forma seletiva só contra ele.
O condomínio pode aplicar multa a quem descumprir a proibição?
Sim, desde que a própria convenção ou o regimento interno preveja a penalidade e o valor dentro dos limites legais para esse tipo de infração. O procedimento também importa: o condômino autuado precisa ser notificado e ter chance de se explicar antes da multa, com penalidades progressivas em caso de reincidência — a mesma lógica usada para outras infrações de convivência, como as tratadas em casos de condômino que causa transtorno reiterado aos vizinhos. Sem previsão na convenção ou no regimento, e sem notificação prévia, a multa corre o risco de ser cancelada na Justiça.
Dá para agir mesmo sem proibição, quando o hóspede faz barulho?
Sim, e esse caminho independe da discussão sobre proibir ou não o Airbnb. Se o hóspede de temporada perturba a rotina do prédio fora do horário permitido, o condomínio pode agir com base nas regras gerais de barulho no condomínio, aplicando advertência e multa ao condômino responsável pela unidade — que continua respondendo pelo comportamento de quem ocupa seu imóvel, independentemente de a locação por temporada estar ou não proibida.
Comparando os três caminhos de decisão do condomínio
| Onde a regra é aprovada | Para que serve | Proíbe locação por temporada? |
|---|---|---|
| Convenção de condomínio | Define destinação das unidades e regras estruturais permanentes | Sim, se aprovada pelo quórum qualificado exigido para o documento |
| Assembleia comum | Decide assuntos do cotidiano dentro do que a convenção já permite | Não, sozinha, quando o efeito é mudar a destinação da unidade |
| Regimento interno | Organiza convivência e uso das áreas comuns | Não, isoladamente, para vedar uma forma de uso da unidade |
Passo a passo para o condomínio que quer proibir corretamente
- Levantar o texto atual da convenção e verificar se já existe cláusula sobre destinação residencial e locação por temporada.
- Preparar uma proposta clara de alteração, definindo o que se entende por locação por temporada e o que fica vedado.
- Convocar assembleia especificamente para discutir a alteração da convenção, com pauta clara sobre o tema.
- Confirmar que o quórum exigido para alterar a convenção foi efetivamente atingido, não apenas o quórum comum de presença.
- Registrar a alteração em cartório, para que valha contra todos os condôminos, inclusive futuros compradores.
- Comunicar formalmente os moradores sobre a nova regra e o prazo de adequação, antes de aplicar multas.
Vale negociar antes de judicializar
Muitos conflitos desse tipo se resolvem com uma conversa direta entre o condômino e o síndico, especialmente quando a queixa é pontual — um hóspede específico que causou barulho — e não uma rejeição geral ao aluguel por temporada. A Justiça costuma ser o último recurso, reservado para quando a convenção foi alterada sem o quórum correto, a multa foi aplicada sem previsão ou sem notificação, ou o condomínio está impedindo o uso de forma desproporcional, sem provas de perturbação real.
Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir Airbnb com uma simples votação em assembleia?
Não, isoladamente. Uma votação em assembleia comum, mesmo por ampla maioria, não tem o mesmo peso jurídico de uma alteração de convenção aprovada pelo quórum qualificado exigido para esse documento.
Quem já alugava por temporada antes da mudança na convenção precisa parar?
Em regra, sim, a partir da aprovação e do registro da alteração, porque a convenção passa a valer para todos, sem que exista direito adquirido de manter uma atividade que passou a ser vedada.
O condomínio pode multar quem descumprir a proibição?
Pode, desde que a multa e o valor estejam previstos na convenção ou no regimento interno, e desde que o condômino seja notificado e tenha chance de se explicar antes da penalidade.
E se a convenção não fala nada sobre locação por temporada?
A discussão fica mais aberta e depende de provas concretas de que o uso descaracteriza a destinação residencial. O caminho mais seguro para o condomínio é aprovar uma cláusula específica sobre o tema.
Dá para aplicar multa por barulho de hóspede mesmo sem proibir o Airbnb?
Sim. As regras gerais de convivência valem independentemente de a locação por temporada estar proibida, e o condômino responde pelo comportamento de quem ocupa sua unidade.
Conclusão: quórum e forma decidem mais do que a boa intenção da maioria
A discussão sobre Airbnb em condomínio residencial não se resolve pela vontade da maioria em uma reunião, mas pela forma correta de aprovar a regra. Quando a proibição está na convenção, aprovada pelo quórum que a lei exige, ela tende a prevalecer; quando fica só em ata de assembleia ou em regimento interno isolado, o condomínio corre o risco real de perder a discussão na Justiça.
Por isso, tanto o condomínio que quer proibir quanto o condômino que já aluga por temporada saem ganhando ao verificar, antes de qualquer confronto, o que está escrito na convenção e se o quórum de aprovação foi respeitado.
Fontes oficiais consultadas
Artigos relacionados
- Vaga de garagem indeterminada sorteada em condomínio foi alterada gerando prejuízo ao morador: cabe anulação de assembleia?
- Animais em condomínio: o condomínio pode proibir? O que diz o STJ
- Assembleia de condomínio: convocação, quóruns e anulação
- Convenção de condomínio e regimento interno: o que pode e o que não pode
Veja também nosso conteúdo completo sobre direito imobiliário.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
