Tempo de leitura: 9 min · Publicado em 12/08/2026
O aluguel recebido é rendimento tributável. Quando o inquilino é pessoa física, o proprietário recolhe mensalmente o imposto por meio do carnê-leão, até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento, aplicando a tabela progressiva. Quando o inquilino é pessoa jurídica, cabe à empresa reter o imposto na fonte, e o proprietário informa o rendimento na declaração anual. Em ambos os casos, o valor tributável é o aluguel líquido: podem ser excluídas as despesas que a legislação admite, entre elas o IPTU e a taxa de condomínio quando suportados pelo locador, as despesas de cobrança ou recebimento e os aluguéis pagos pela sublocação. O rendimento é levado à declaração de ajuste anual, e o imposto pago mensalmente é compensado.
Renda de aluguel é uma das principais fontes de autuação da Receita Federal, porque o cruzamento de informações é simples: a declaração do inquilino, o recibo e as movimentações bancárias contam a mesma história. Este guia organiza o que é devido e o que pode ser abatido.
Quando incide o carnê-leão?
Resposta direta: quando o pagador é pessoa física, e a obrigação é do próprio beneficiário.
O carnê-leão é o recolhimento mensal obrigatório sobre rendimentos recebidos de pessoas físicas ou de fontes no exterior. O aluguel pago por inquilino pessoa física se enquadra nessa regra: o proprietário apura mensalmente, aplica a tabela progressiva e recolhe até o último dia útil do mês seguinte.
O atraso gera multa e juros. E o descumprimento reiterado costuma aparecer no cruzamento com a declaração do inquilino, que informa o valor pago e a identificação do locador.
Quando o inquilino é pessoa jurídica, a lógica se inverte: a empresa retém na fonte e recolhe. O proprietário não faz o carnê-leão sobre esse rendimento, mas o declara na ficha correspondente e compensa o imposto retido.
O que pode ser deduzido do aluguel recebido?
Resposta direta: as despesas que, embora integrem o valor pago, não constituem receita do locador.
- IPTU, quando o encargo é do locador e é repassado no valor recebido;
- Taxa de condomínio, na mesma situação;
- Despesas de cobrança ou recebimento, como a taxa de administração da imobiliária;
- Aluguel pago pela sublocação, quando o declarante subloca o imóvel.
A lógica é simples: se o inquilino paga R$ 3.000,00 e desse valor R$ 400,00 são condomínio e IPTU repassados, o rendimento tributável do locador é R$ 2.600,00. O erro de declarar o valor bruto é comum e resulta em imposto pago a maior.
Não são dedutíveis, por outro lado, as despesas de reforma, benfeitorias, financiamento do imóvel e depreciação — que seguem lógica distinta e, no caso das benfeitorias, integram o custo de aquisição para fins de futuro ganho de capital, como explicamos em imposto na venda do imóvel.
| Situação | Quem recolhe | Como |
|---|---|---|
| Inquilino pessoa física | Locador | Carnê-leão mensal, até o último dia útil do mês seguinte |
| Inquilino pessoa jurídica | Empresa locatária | Retenção na fonte |
| Locador pessoa jurídica | A própria empresa | Conforme o regime tributário adotado |
E se o imóvel pertence a mais de uma pessoa?
Resposta direta: cada coproprietário declara a parcela correspondente à sua fração.
Em imóveis em condomínio — herdeiros, ex-casais, sócios —, o rendimento deve ser dividido conforme a titularidade e declarado por cada um. Concentrar tudo na declaração de um só é erro que gera inconsistência no cruzamento de dados.
No caso de casais, a regra depende do regime de bens e da forma de declaração. Em declarações separadas, cada um informa a parcela que lhe cabe; em declaração conjunta, o rendimento é informado integralmente pelo declarante.
Quando há usufruto, o rendimento pertence ao usufrutuário, que tem direito à percepção dos frutos — e é ele quem declara, e não o nu-proprietário, conforme detalhamos em usufruto de imóvel.
Recibos, contratos e prova
Resposta direta: emita recibo, receba por transferência bancária e guarde o contrato.
A informalidade no aluguel gera três problemas: dificuldade de comprovar o rendimento e as deduções perante o Fisco; fragilidade probatória em eventual cobrança ou ação de despejo; e risco de discussão sobre valores e prazos.
O padrão recomendado é simples: contrato escrito com identificação das partes, valor, índice de reajuste e responsabilidades; recebimento por transferência bancária identificada; recibo mensal discriminando aluguel, condomínio e IPTU; e organização anual dos comprovantes.
Esse conjunto documental serve tanto ao Fisco quanto à eventual disputa contratual — e é o mesmo que sustenta a cobrança em caso de inadimplência, tema tratado em ação de despejo por falta de pagamento.
Aluguel por temporada e plataformas digitais
Resposta direta: o rendimento continua tributável, com particularidades conforme a natureza da atividade.
Locação por temporada intermediada por plataformas digitais gera rendimento tributável da mesma forma. Quando o pagador é pessoa física, incide o carnê-leão; quando é pessoa jurídica, aplica-se a retenção conforme a estrutura da operação.
Há ainda um ponto relevante: quando a atividade assume caráter empresarial — com prestação de serviços de hospedagem, limpeza, recepção e alta rotatividade —, a discussão pode migrar do regime de locação para o de prestação de serviços, com repercussões tributárias e até condominiais, já que muitas convenções restringem esse uso.
Como declarar o imóvel alugado na declaração anual
Resposta direta: o imóvel vai na ficha de bens e direitos; o aluguel, na ficha de rendimentos correspondente à origem do pagamento.
O imóvel deve constar da ficha de bens e direitos pelo custo de aquisição, atualizado apenas pelos acréscimos admitidos — nunca pelo valor de mercado. Essa informação é a base do futuro cálculo de ganho de capital, e alterá-la sem lastro documental é erro que reaparece anos depois.
Os aluguéis recebidos de pessoas físicas entram na ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física, com o imposto pago via carnê-leão sendo compensado. Os recebidos de pessoas jurídicas entram na ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica, com o imposto retido informado pela fonte pagadora.
Vale conferir o informe de rendimentos fornecido pela imobiliária ou pela empresa locatária e confrontá-lo com os próprios registros. Divergências são frequentes, especialmente quanto a meses de carência, descontos concedidos e repasses de encargos.
O que fazer se esqueceu de recolher
Resposta direta: regularize espontaneamente, com multa e juros, antes de qualquer procedimento fiscal.
Quem deixou de recolher o carnê-leão pode fazê-lo em atraso, com os acréscimos legais, e retificar as declarações dos anos envolvidos. A regularização espontânea, feita antes do início de procedimento de fiscalização, afasta penalidades mais severas.
O caminho prático é: levantar os valores recebidos mês a mês; apurar as deduções admitidas; calcular o imposto devido com os acréscimos; recolher; e retificar as declarações anuais correspondentes, ajustando rendimentos e imposto pago.
Ignorar a pendência costuma ser a pior escolha. O cruzamento com a declaração do inquilino, com os informes das administradoras e com a movimentação financeira torna a omissão facilmente detectável, e a autuação vem com multa de ofício significativamente maior do que a multa de mora da regularização voluntária.
Locação para pessoa jurídica: cuidados adicionais
Resposta direta: confira a retenção, guarde o informe e atenção à responsabilidade por tributos do imóvel.
Quando o inquilino é empresa, a retenção na fonte é obrigação dela, mas o risco prático recai sobre o locador: se a retenção não for feita corretamente, é o proprietário quem enfrenta a inconsistência na declaração.
Por isso, três providências são recomendáveis: exigir contratualmente a entrega do informe anual de rendimentos; conferir mensalmente o valor líquido recebido contra o valor contratado; e manter registro dos comprovantes de retenção.
Há ainda um ponto contratual sensível: em locações não residenciais, é comum a atribuição ao locatário de tributos e encargos do imóvel. Isso é válido entre as partes, mas não altera a responsabilidade tributária perante o município, como já explicamos a respeito do IPTU e seus contribuintes. Se o inquilino deixar de pagar, o Fisco cobrará do proprietário, restando a este o direito de regresso.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. Preciso pagar imposto sobre o aluguel que recebo?
Sim. O aluguel é rendimento tributável, recolhido por carnê-leão quando o inquilino é pessoa física e retido na fonte quando é pessoa jurídica.
2. Posso descontar o condomínio e o IPTU?
Sim, quando esses encargos são do locador e estão embutidos no valor recebido. O tributável é o aluguel líquido.
3. Reforma no imóvel abate imposto do aluguel?
Não. Benfeitorias não são dedutíveis do aluguel, mas podem integrar o custo de aquisição para o cálculo do ganho de capital na venda.
4. Quando devo recolher o carnê-leão?
Até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do aluguel.
5. Imóvel de dois donos: quem declara?
Cada coproprietário declara a parcela correspondente à sua fração na titularidade.
Fontes oficiais consultadas
Leia também
- Contrato de locação: direitos e obrigações
- Quem paga o IPTU do imóvel alugado
- Imposto na venda do imóvel
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado ou contador. Confirme sempre as regras vigentes no período de apuração.
