STJ decide que aluguel de temporada tipo Airbnb em condomínio residencial exige aprovação de dois terços dos moradores

O STJ decidiu que alugar o imóvel por poucos dias de cada vez, de forma repetida, em plataformas como Airbnb, dentro de um condomínio residencial, pode exigir aprovação de dois terços dos condôminos. Quando isso vira uma atividade frequente e rentável, deixa de ser “aluguel de temporada” e passa a se parecer com um negócio de hospedagem — e mudar a destinação do imóvel para permitir esse uso depende de decisão do condomínio, não só do dono da unidade.

O que aconteceu

Um condomínio de uso exclusivamente residencial discutia se um morador podia continuar oferecendo o apartamento em plataformas de hospedagem, recebendo hóspedes por curtíssimos períodos quase o ano inteiro — mais parecido com operar um hotel do que com morar ou alugar por temporada. O dono do imóvel defendia que a convenção não proibia expressamente esse uso, então nada o impedia. A discussão chegou ao STJ para decidir quem tem razão quando a convenção fica em silêncio sobre o tema.

Frequência é o que muda tudo

A Segunda Seção entendeu que a forma como o imóvel é anunciado — aplicativo, site ou cartaz na portaria — não é o que importa. O que importa é a frequência: se o apartamento é oferecido o tempo todo, para hóspedes diferentes, por poucos dias de cada vez, isso caracteriza exploração econômica do imóvel, parecida com um negócio de hospedagem, e não mais uma locação residencial esporádica. Alugar uma vez por ano, enquanto a família viaja, é uma coisa; transformar o imóvel em fonte de renda constante, com rotatividade alta de hóspedes desconhecidos, é outra.

Silêncio da convenção não é autorização

O ponto central da decisão para quem já aluga ou pensa em alugar por essas plataformas: a convenção não falar nada sobre Airbnb não significa que a atividade esteja liberada. Como o uso muda de residencial para algo mais próximo de hospedagem comercial, essa mudança de destinação precisa ser aprovada formalmente pelos condôminos, em assembleia, por um quórum de pelo menos dois terços. Situação diferente foi tratada em outro artigo deste blog sobre um condomínio que já proibiu esse tipo de locação por regra expressa na convenção: ali a convenção tratava do tema; aqui o problema era a ausência de qualquer regra clara.

Um julgamento apertado

A decisão não foi unânime: o placar final ficou em cinco votos a quatro. Os votos vencidos defendiam que a restrição precisaria estar escrita de forma expressa na convenção, não deduzida por interpretação. Prevaleceu o entendimento de que a natureza do negócio se define pela forma como o imóvel é efetivamente usado, não pelo nome dado ao contrato — e que a validade desse tipo de decisão tomada em assembleia, tema também explorado noutro artigo sobre anulação de assembleia condominial, costuma pesar tanto quanto o conteúdo decidido.

Perguntas frequentes

Meu condomínio pode proibir o Airbnb direto na convenção?

Sim. Se a convenção trouxer uma restrição expressa, aprovada pelo quórum exigido, essa proibição vale e dispensa a discussão sobre frequência caso a caso.

E se eu só alugar o apartamento uma ou duas vezes por ano?

A decisão foca em uso frequente e habitual, que caracteriza exploração econômica constante do imóvel. Um aluguel pontual, sem repetição constante, tende a ficar fora do que foi discutido no caso.

O síndico pode proibir a atividade sozinho, sem levar à assembleia?

Não. Mudar a destinação do imóvel para permitir (ou vedar de forma mais específica) esse tipo de exploração depende de decisão dos próprios condôminos, tomada em assembleia, pelo quórum de dois terços — não de ato isolado do síndico.

Quem já aluga assim pode ser impedido de continuar?

Depende da convenção e das provas de frequência. A decisão serve de parâmetro, mas cada condomínio deve avaliar sua situação e levar o tema à assembleia antes de agir contra um morador.

Conclusão: destinação residencial não se muda por interpretação isolada

A decisão reforça que quem quer transformar o aluguel de temporada numa atividade constante de hospedagem precisa antes buscar a aprovação do próprio condomínio, pelo quórum qualificado de dois terços. Silêncio da convenção não resolve a dúvida a favor de quem aluga — e condomínios que já sofrem com esse tipo de conflito ganham agora um parâmetro claro do STJ para tratar o assunto em assembleia.

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Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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