STJ decide que imóvel com alienação fiduciária pode ser penhorado por dívida de condomínio

Sim: o imóvel comprado com financiamento por alienação fiduciária pode ser penhorado numa execução de dívida de condomínio, mesmo a propriedade formal ainda sendo do banco ou da financeira. A única exigência é que o credor fiduciário seja avisado do processo antes, para poder defender sua garantia. Foi o que decidiu o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento por maioria de votos.

O que estava em discussão

Quem compra um imóvel financiado por alienação fiduciária não é, tecnicamente, o “dono” enquanto não quita o financiamento. A propriedade plena fica com o banco ou a financeira até o fim do pagamento; o comprador tem a posse e o direito de ficar com o imóvel ao final do contrato.

Essa divisão gerou uma dúvida prática recorrente: se esse morador para de pagar o condomínio, o síndico pode pedir a penhora do apartamento para cobrar a dívida, ou isso é impossível porque, no papel, o imóvel “pertence” ao banco? Bancos e financeiras vinham usando esse argumento para tentar afastar a penhora em execuções de cotas condominiais atrasadas.

Por que a dívida do condomínio “gruda” no imóvel

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a penhora é possível porque a dívida de condomínio tem uma característica própria: ela acompanha o imóvel, não a pessoa. Não importa quem seja o titular do registro — quem estiver ligado àquela unidade responde pelas despesas comuns relacionadas a ela, porque a manutenção das áreas comuns beneficia diretamente quem usa o apartamento, independentemente de discussões sobre a propriedade plena.

Por isso, mesmo com a propriedade “resolúvel” nas mãos do credor da alienação fiduciária, o imóvel pode responder pela dívida condominial gerada durante o período em que o comprador o ocupou. A execução segue seu curso normal, incluindo os atos de penhora e, se necessário, a venda do bem para pagar o condomínio.

A proteção do banco: aviso obrigatório antes da penhora

A decisão não deixou o credor fiduciário desprotegido. Como o banco ou a financeira mantêm um interesse direto na garantia — afinal, é esse mesmo imóvel que serve de lastro ao financiamento —, o Tribunal fixou que ele precisa ser citado no processo de cobrança do condomínio antes de qualquer ato de penhora se tornar definitivo.

Essa citação prévia dá ao credor a chance de acompanhar o processo, discutir valores, ou até quitar a dívida condominial para proteger sua própria garantia, evitando que o imóvel dado como garantia perca valor numa disputa da qual ele não participou. Sem essa citação, a penhora corre risco de ser anulada por falta de participação de quem tem interesse direto no resultado.

Perguntas frequentes

Quem compra um imóvel financiado por alienação fiduciária pode perder o apartamento por dívida de condomínio?

Sim. A dívida condominial pode levar à penhora e, em último caso, à venda judicial do imóvel para pagamento, mesmo com o financiamento em andamento e a propriedade plena ainda no nome do credor.

O banco também precisa pagar a dívida de condomínio?

Não automaticamente. O que a decisão garante é que o banco seja avisado do processo, para poder se manifestar e proteger sua garantia — não que ele assuma a dívida condominial no lugar do morador inadimplente.

O que acontece se o credor fiduciário não for citado no processo?

A penhora do imóvel corre o risco de ser considerada inválida, já que o credor tem interesse direto na garantia e precisa ter a chance de se defender antes que atos definitivos sejam praticados sobre o bem.

Essa regra vale também para quem financiou o imóvel direto com a construtora?

A lógica é a mesma sempre que existir alienação fiduciária sobre o imóvel, seja o credor um banco, uma financeira ou a própria construtora. O que importa é que a dívida condominial acompanha o bem, e não apenas o nome de quem aparece como proprietário no registro.

Conclusão: dívida de condomínio segue o imóvel, não o nome no registro

A decisão reforça que o condomínio tem uma ferramenta eficaz de cobrança mesmo diante de imóveis financiados por alienação fiduciária: o bem responde pela dívida independentemente de quem detenha a propriedade plena no papel. Para quem financia um imóvel, o recado é direto — atrasar o condomínio pode colocar em risco o próprio apartamento, e não apenas o nome do comprador em cadastros de inadimplência.

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Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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