Tempo de leitura: 11 min · Atualizado em 10/09/2026
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.113, firmou três balizas que mudaram a cobrança do ITBI no país. A base de cálculo do imposto é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU. O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado, presunção que só pode ser afastada pelo Fisco mediante regular processo administrativo, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional. E o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em “valor venal de referência” estabelecido unilateralmente. No plano constitucional, o Tema 1.124, com repercussão geral, está pendente de julgamento de mérito no Supremo Tribunal Federal; em precedentes anteriores, porém, a Corte já entendeu que o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade, mediante registro imobiliário.
Esses dois julgamentos, somados, tornaram questionável boa parte das cobranças municipais de ITBI — tanto quanto ao valor quanto quanto ao momento da exigência. Este guia explica o que mudou e como pedir a revisão.
O que exatamente o STJ decidiu?
Resposta direta: que o valor declarado pelo comprador prevalece, salvo se o município o afastar em processo administrativo próprio.
A lógica é a da boa-fé. O contribuinte declara o valor pelo qual comprou; esse valor se presume compatível com o mercado. Se o município discorda, não basta aplicar uma tabela: ele precisa instaurar o procedimento do art. 148 do CTN, no qual arbitra o valor de forma fundamentada, garantindo ao contribuinte contraditório e avaliação contraditória.
O segundo ponto é igualmente importante: a base do ITBI não se vincula à base do IPTU. São impostos com fatos geradores e critérios distintos. Muitos municípios adotavam o maior entre o valor declarado e o venal do IPTU — prática afastada pela tese.
O terceiro ponto atinge a prática mais comum: a “planta de valores” ou o “valor venal de referência” fixado unilateralmente pelo município, aplicado automaticamente a todas as transações. Essa fixação prévia e unilateral não pode servir de base impositiva.
Quando o ITBI é devido?
Resposta direta: com o registro da transmissão na matrícula — entendimento já adotado pelo STF em precedentes anteriores, embora o Tema 1.124, com repercussão geral, ainda esteja pendente de julgamento de mérito.
O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade, que no direito brasileiro se opera pelo registro. Não é a assinatura do contrato, nem a lavratura da escritura, nem a entrega das chaves.
Na prática, porém, os cartórios exigem a guia paga antes de lavrar a escritura, e o registro exige a escritura. A exigência antecipada, portanto, é operacional — e não altera o marco jurídico do fato gerador, o que tem consequências relevantes para prazos e para pedidos de restituição.
Uma consequência direta: cessão de direitos, compromisso de compra e venda e promessa não registrados não são, por si sós, fato gerador do imposto. Cobranças fundadas nesses atos são discutíveis. As diferenças entre esses instrumentos estão em contrato de compra e venda x compromisso.
| Questão | Entendimento |
|---|---|
| Base de cálculo | Valor do imóvel em condições normais de mercado — Tema 1.113/STJ |
| Vinculação ao IPTU | Não há vinculação |
| Valor declarado | Presume-se compatível com o mercado |
| Afastamento pelo Fisco | Só por processo administrativo do art. 148 do CTN |
| Valor venal de referência unilateral | Não pode ser imposto previamente |
| Fato gerador | Registro da transmissão — jurisprudência do STF (Tema 1.124 pendente) |
Como pedir a revisão do ITBI cobrado a maior?
Resposta direta: por impugnação administrativa e, se necessário, por ação de repetição de indébito.
- Reúna a documentação: contrato ou escritura com o preço, comprovantes de pagamento, guia de ITBI e memória de cálculo do município.
- Verifique o critério adotado: se a base foi o valor declarado, o venal do IPTU ou uma tabela de referência.
- Apresente impugnação administrativa, invocando o Tema 1.113 e exigindo, se for o caso, a instauração do procedimento do art. 148 do CTN.
- Junte avaliação independente quando o imóvel tiver particularidades que justifiquem valor inferior ao da tabela — estado de conservação, ocupação, restrições.
- Ajuíze ação de repetição de indébito ou anulatória, conforme já tenha havido ou não o pagamento.
O prazo para repetir o indébito tributário é de cinco anos contados do pagamento indevido. Como o ITBI costuma ser pago na compra, muitos adquirentes descobrem a possibilidade quando o prazo já está avançado — conferir a guia logo após o fechamento é providência simples e rentável.
Quem paga o ITBI e sobre o que ele incide?
Resposta direta: em regra o adquirente, sobre a transmissão onerosa de bens imóveis por ato entre vivos.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
O imposto é municipal e incide sobre a transmissão onerosa, por ato entre vivos, da propriedade ou de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como sobre a cessão de direitos a sua aquisição. A definição do contribuinte cabe à lei municipal e, na prática nacional, recai sobre o comprador.
Não incide ITBI sobre transmissão gratuita — doação e herança são fato gerador do imposto estadual. E há imunidades constitucionais relevantes, entre elas a que alcança a incorporação de bens ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ressalvada a hipótese de atividade preponderantemente imobiliária.
Os aspectos gerais do imposto, incluindo prazos e responsabilidades entre comprador e vendedor, estão detalhados em ITBI: quem paga, quando pagar e qual a base de cálculo.
Erros comuns que custam caro
Resposta direta: aceitar a guia sem conferir e declarar valor irreal.
O primeiro erro é pagar a guia emitida automaticamente pelo sistema municipal sem verificar qual base foi usada. Em muitos casos, a diferença entre o valor declarado e o de referência representa milhares de reais.
O segundo, oposto, é declarar valor artificialmente baixo para reduzir o imposto. Além de autorizar o Fisco a instaurar o procedimento de arbitramento, essa prática eleva o ganho de capital do vendedor em futura venda, gera risco de autuação e enfraquece a posição do comprador em qualquer discussão sobre o preço.
O terceiro é ignorar que o valor declarado no ITBI repercute no imposto de renda: ele se torna o custo de aquisição do imóvel. Declarar menos hoje significa pagar mais ganho de capital amanhã.
Imunidade do ITBI na integralização de capital
Resposta direta: a Constituição afasta o imposto na incorporação de imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, com ressalva para atividade preponderantemente imobiliária.
É a regra do art. 156, § 2º, I, da Constituição: não incide ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. A exceção é a hipótese em que a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.
Esse dispositivo é a base de estruturas societárias patrimoniais muito usadas no Brasil. Na prática, a aplicação envolve verificação de preponderância de receita nos períodos definidos na legislação, e a comprovação documental costuma ser o ponto sensível.
Há ainda intensa discussão sobre o alcance da imunidade quando o valor do imóvel integralizado supera o capital social subscrito. O tema é tecnicamente complexo e a análise deve ser feita caso a caso, com atenção à legislação municipal aplicável e à jurisprudência do tribunal competente.
ITBI em arrematação, permuta e usucapião
Resposta direta: incide na arrematação e na permuta; não incide na usucapião.
Na arrematação, há transmissão onerosa e o imposto é devido, tendo como base, em regra, o valor da arrematação — argumento relevante quando o arremate ocorre por valor inferior à avaliação.
Na permuta, há duas transmissões onerosas e, em princípio, dois fatos geradores, com particularidades quando há torna. A legislação municipal costuma disciplinar o cálculo, e é frequente a cobrança em duplicidade indevida.
Na usucapião, a aquisição é originária: a propriedade não deriva de transmissão do antigo titular, e por isso a orientação predominante é a de que não incide ITBI. Ainda assim, alguns municípios resistem, o que exige impugnação fundamentada. O procedimento aquisitivo está detalhado em usucapião de imóvel.
Já na adjudicação compulsória, a transmissão é derivada e o imposto é exigido — inclusive como documento obrigatório do procedimento extrajudicial, conforme explicamos em adjudicação compulsória extrajudicial.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. O município pode cobrar ITBI sobre valor de referência?
Não pode fixá-lo previamente de forma unilateral. Pelo Tema 1.113 do STJ, a base é o valor de mercado, presumindo-se compatível o valor declarado.
2. A base do ITBI é a mesma do IPTU?
Não. O STJ afirmou expressamente que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU.
3. Como o município pode afastar o valor que declarei?
Somente por processo administrativo próprio, na forma do art. 148 do CTN, com contraditório.
4. Quando o ITBI é devido?
Com a efetiva transferência da propriedade, mediante registro imobiliário — entendimento do STF em precedentes anteriores; o Tema 1.124, com repercussão geral, segue pendente de julgamento de mérito.
5. Paguei a mais. Posso pedir de volta?
Pode, por repetição de indébito, no prazo de cinco anos contados do pagamento indevido.
Fontes oficiais consultadas
- Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966) — arts. 35 a 42 e 148
- Constituição Federal — art. 156, II
Leia também
- ITBI: quem paga, quando pagar e qual a base de cálculo
- Escritura e registro de imóvel
- Documentos para comprar um imóvel
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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