STJ reafirma prazo de dez anos para cobrar construtora por vício de construção

Quem descobre um defeito grave em um imóvel comprado de construtora ou incorporadora tem dez anos para cobrar indenização na Justiça — não apenas noventa dias, como muita gente pensa. O STJ reafirmou esse entendimento ao julgar mais um caso de vício de construção, consolidando um prazo bem mais longo do que o normalmente lembrado pelos consumidores.

O que aconteceu

O caso chegou ao STJ depois que um comprador buscou indenização de uma construtora por defeitos identificados no imóvel bem depois da entrega das chaves. A discussão central não era sobre a existência do defeito, mas sobre o prazo: a construtora defendia que o prazo para reclamar já tinha se esgotado, enquanto o comprador sustentava que ainda tinha tempo para cobrar.

A Quarta Turma manteve a posição que o STJ já vinha aplicando em casos parecidos: não se aplica aqui o prazo curto de noventa dias do Código de Defesa do Consumidor, que serve apenas para reclamar de vícios aparentes junto a quem vendeu. Como o pedido era de indenização por descumprimento do contrato de construção — e não uma simples reclamação sobre um defeito visível —, o prazo aplicável é bem mais longo.

A diferença entre reclamar do defeito e pedir indenização

É aqui que mora a confusão mais comum entre compradores de imóveis. Um prazo vale para quem simplesmente reclama de um defeito visível junto a quem vendeu, pedindo troca ou conserto — esse prazo é curto, de noventa dias. Outro prazo, bem mais longo, vale para quem já foi além disso e decidiu processar a construtora pedindo indenização por descumprimento do contrato de construção — nesse caso, o comprador tem dez anos, contados a partir do momento em que descobriu o problema.

Essa distinção já vinha sendo aplicada pelo STJ desde um julgamento anterior sobre o mesmo tema, e a decisão mais recente apenas confirma que o entendimento está consolidado nos tribunais, e não é posição isolada de uma única turma.

O que isso muda na prática

Na prática, quem descobre rachaduras, infiltrações, problemas estruturais ou outros defeitos de construção meses ou até anos depois de receber o imóvel não perdeu automaticamente o direito de ser indenizado. O prazo de noventa dias vale para a reclamação administrativa rápida contra quem vendeu; o direito de processar a construtora por descumprimento do contrato dura dez anos. Isso é especialmente relevante em casos de infiltração estrutural em imóvel recém-comprado e em situações de reforma entregue com rachaduras e infiltração, em que o problema só aparece — ou só se agrava — tempo depois da entrega da obra.

Perguntas frequentes

O prazo de dez anos vale para qualquer tipo de defeito no imóvel?

Vale para os defeitos que geram um pedido de indenização por descumprimento do contrato de construção. Reclamações simples sobre vício aparente, feitas diretamente a quem vendeu, seguem outro prazo, bem mais curto.

A partir de quando começa a contar o prazo de dez anos?

A partir do momento em que o defeito é descoberto — e não necessariamente da data de entrega do imóvel, já que muitos problemas estruturais só aparecem tempo depois.

Esse entendimento vale só para essa decisão específica?

Não. A decisão comentada aqui apenas confirma um entendimento que o STJ já vinha aplicando desde um julgamento anterior sobre o mesmo tema, o que reforça que se trata de posição consolidada, não isolada.

Quem pode ser cobrado pelo defeito: só a construtora?

O responsável normalmente é quem assumiu a obrigação de entregar o imóvel em condições adequadas — construtora, incorporadora ou empreiteiro, dependendo de quem contratou e de quem executou a obra.

Conclusão: prazo mais longo do que a maioria imagina

A decisão reforça que descobrir um defeito de construção meses ou anos após a entrega do imóvel não fecha as portas para uma indenização. O prazo de dez anos dá tempo real para o comprador reunir provas e buscar reparação, desde que o pedido seja corretamente formulado como cobrança por descumprimento do contrato de construção, e não como simples reclamação de vício aparente.

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Sobre o autor

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Phelipe Pereira Cardoso é advogado desde 2009 e fundador do PHC Phelipe Cardoso Advogados. Atua principalmente em Direito Civil, Empresarial e do Consumidor, com experiência em responsabilidade civil, indenizações, contratos, conflitos patrimoniais e demandas envolvendo empresas e instituições financeiras.

Ao longo de sua trajetória, concedeu entrevistas e contribuiu com análises jurídicas para veículos como TV Globo, TV Record e Rádio Itatiaia, abordando temas de interesse público e questões relevantes das relações civis e de consumo. À frente do PHC, coordena a estratégia jurídica do escritório e combina experiência prática, linguagem clara e tecnologia aplicada ao Direito para conduzir casos de forma técnica, personalizada e orientada à solução.

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