Tempo de leitura: 6 min · Atualizado em 03/09/2026
Quem desiste da compra de um lote em um loteamento pode ter que pagar, além da multa contratual, uma taxa pelo tempo em que ficou com aquele lote — mesmo sem nunca ter erguido nada nele. O STJ confirmou que essa cobrança é válida quando está prevista no contrato e respeita os limites da lei que trata do distrato em compras de imóveis na planta.
O que aconteceu
O caso envolvia um comprador que fechou contrato para adquirir um lote em loteamento por cerca de R$ 111 mil, mas pagou pouco mais de R$ 6,5 mil antes de pedir a rescisão do negócio. A empresa loteadora, ao devolver o dinheiro, descontou dois valores: a multa por desistência (limitada a 10% do valor atualizado do contrato) e uma taxa de ocupação de até 0,75% ao mês sobre esse mesmo valor, cobrada pelo período em que o comprador ficou na posse do lote.
A discussão chegou ao STJ porque o lote nunca tinha sido edificado — não havia casa, muro ou qualquer construção. O comprador argumentava que, sem uso efetivo do terreno, não fazia sentido cobrar por uma “ocupação” que, na prática, não existiu.
Por que a cobrança foi mantida mesmo sem construção
O STJ entendeu que a taxa de ocupação não depende de o comprador ter construído ou usado fisicamente o lote. Basta que ele tenha ficado com a posse do imóvel — e essa posse, por si só, já impede o vendedor de vender o lote para outra pessoa, de reformar ou de dispor livremente dele. Esse período em que o lote fica reservado para um comprador que depois desiste tem um custo econômico real para quem vendeu, e é esse custo que a taxa busca compensar.
A decisão deixa claro que a cobrança não é automática: só vale se estiver escrita no contrato de forma clara e se respeitar os limites já fixados pela Lei do Distrato para esse tipo de negócio, tanto para a multa quanto para a taxa de ocupação somadas.
Seu caso envolve uma situação semelhante?
Cada caso possui particularidades e deve ser analisado individualmente. Para informações sobre análise jurídica do seu caso, entre em contato com o escritório.
O que muda na prática
Para quem está pensando em desistir da compra de um lote ainda não construído, o recado é direto: a devolução do dinheiro provavelmente virá com desconto duplo, mesmo que o terreno tenha ficado vazio o tempo todo. Antes de assinar, vale ler com atenção a cláusula que trata de desistência e taxa de ocupação — e, diante de uma cobrança que pareça fora do limite legal, é possível questionar o percentual aplicado, ainda que não a existência da taxa em si. Para quem compra lotes em loteamentos que ainda não têm toda a infraestrutura prometida, ou que discutem a rescisão do contrato por falha da loteadora, essa mesma lógica de custos e limites contratuais também entra na conta.
Perguntas frequentes
A taxa de ocupação pode ser cobrada mesmo que o lote nunca tenha sido usado?
Sim. Segundo o STJ, o simples fato de o comprador ter ficado com a posse do lote já justifica a cobrança, independentemente de ter construído, cercado ou frequentado o terreno.
Existe um limite para o valor total descontado do comprador?
Sim. A multa por desistência e a taxa de ocupação, somadas, precisam respeitar os limites fixados pela lei que rege esse tipo de contrato — a loteadora não pode reter um percentual acima do previsto apenas somando as duas cobranças.
Essa taxa substitui a multa por desistência?
Não. São cobranças com finalidades diferentes: a multa compensa a quebra do contrato em si, enquanto a taxa de ocupação compensa o período em que o comprador ficou com a posse do lote sem pagar por isso. As duas podem ser cobradas juntas, desde que dentro do limite legal.
O comprador pode contestar essa cobrança?
Pode, principalmente se o contrato não previa a taxa de forma clara, se o percentual aplicado ultrapassa o limite legal, ou se a loteadora descontou valores além do que a lei permite para o conjunto de penalidades.
Conclusão: previsão contratual e limite legal são o que decidem o caso
A decisão do STJ mostra que, no distrato de lotes, a existência de construção no terreno deixou de ser o critério relevante — o que importa é ter havido posse do imóvel e previsão contratual da cobrança, sempre dentro dos limites da lei. Quem compra ou vende lotes em loteamentos deve calcular esse custo antes de fechar ou desfazer negócio.
Fontes oficiais consultadas
- STJ — Notícia oficial: “Sob Lei do Distrato, é possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado” (REsp 2.104.086/SP, Quarta Turma, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 07/10/2025, por maioria, DJEN 21/10/2025)
- STJ — Informativo de Jurisprudência n. 867 (21/10/2025)
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